房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其于不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，買(mǎi)賣(mài)房屋所有權(quán)應(yīng)從產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理完畢之時(shí)起轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人。依據(jù)物權(quán)變動(dòng)原理，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間界限只適用法律規(guī)定，而不允許當(dāng)事人另行約定。然而，我們應(yīng)當(dāng)知道，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的時(shí)間界限，又因權(quán)利取得原因不同而有差異。各國(guó)民事法律將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利取得原因區(qū)分為兩種：以法律行為方式取得和以法律行為之外其他方式取得。以法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，須將移轉(zhuǎn)權(quán)利的意思登記公示，否則不能產(chǎn)生取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的效力。之所以規(guī)定以法律行為方式變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)需要經(jīng)過(guò)登記公示才產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，是為了保護(hù)交易第三人利益，維護(hù)交易安全并鼓勵(lì)交易之實(shí)施。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)行居民住房由福利分房政策變?yōu)樨泿呕?、商品化的住房政策，公民間買(mǎi)賣(mài)私房的現(xiàn)象也將日益增多。因此，以法律手段規(guī)范、管理房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人的行為，確保房屋買(mǎi)賣(mài)的公平、公正、合法的進(jìn)行，已成為民事法律研究的重要課題之一。在此，依現(xiàn)行有關(guān)法律和法規(guī)就房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議效力談?wù)務(wù)J識(shí)。 一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的法律根據(jù)
房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬民事買(mǎi)賣(mài)合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的問(wèn)題，其社會(huì)效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。目前，房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的根據(jù)主要是國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私房管理?xiàng)l例》和我國(guó)立法機(jī)關(guān)頒布的《民法通則》。其一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式要件問(wèn)題，亦即買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是口頭或書(shū)面均可，還是必須采用書(shū)面形式。根據(jù)《條例》第6條第（二）項(xiàng)規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)房屋辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)，“須提交房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)合同和契證”。顯然，買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是以書(shū)面合同為其成立的要件。要求書(shū)面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買(mǎi)賣(mài)房屋合同當(dāng)事人以書(shū)面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房?jī)r(jià)過(guò)高或過(guò)低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問(wèn)題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買(mǎi)賣(mài)民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會(huì)公共利益。由此可見(jiàn)，一項(xiàng)具體的房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可撤銷(xiāo)的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會(huì)產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強(qiáng)制履行處理）。二、淺談房屋買(mǎi)賣(mài)存在的幾種類(lèi)型1、關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議效力近年，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人。購(gòu)買(mǎi)者中有的是本村或外村村民，有的是外來(lái)打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民，在類(lèi)似的房屋買(mǎi)賣(mài)中產(chǎn)生的糾紛也較多。該類(lèi)案件訴至法院后，涉及的首要問(wèn)題即是：合同是否有效。一種意見(jiàn)認(rèn)為，如果購(gòu)房者能取得宅基地使用權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合同不存在其他違法行為，則應(yīng)認(rèn)定合同有效。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，而無(wú)處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實(shí)際上已處分了宅基地使用權(quán)，故合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。 更為嚴(yán)格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購(gòu)房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。
　　通過(guò)前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國(guó)家對(duì)宅基地申請(qǐng)是嚴(yán)格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請(qǐng)到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出售房屋問(wèn)題上發(fā)生爭(zhēng)議如何認(rèn)定。看待這一問(wèn)題，究其實(shí)質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利性質(zhì)，以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。
　　我國(guó)土地所有權(quán)的主體分為國(guó)家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。
　　如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的所有權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對(duì)其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無(wú)從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地使用權(quán)人欲走出農(nóng)村、到處面的世界開(kāi)創(chuàng)一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過(guò)出租來(lái)發(fā)揮物的效用。無(wú)疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對(duì)房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)呢？筆者認(rèn)為，并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過(guò)出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問(wèn)題。且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⑹罐r(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。
　　物權(quán)法草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草案允許農(nóng)村房屋出售。該草案第２７２條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第２７３條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。由此可見(jiàn)，草案對(duì)房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采地隨房走。
　　應(yīng)該說(shuō)草案的規(guī)定是積極、合理并可行的。我們可以比較一下城市居民的房屋所有權(quán)與農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)。城市居民出售擁有所有權(quán)的住房，法律并未設(shè)置特別的規(guī)定。城市的房改房與農(nóng)村的房屋有一定的相似之處，房改房的售價(jià)中不含土地收益，因此建設(shè)部規(guī)定已售公房上市應(yīng)當(dāng)向國(guó)家或產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)交一部分土地收益。國(guó)家對(duì)城市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)持積極的開(kāi)放政策。農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城市居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無(wú)二致，如果對(duì)村民售房采限制性政策，對(duì)村民來(lái)說(shuō)是不公平的。為此，筆者建議，國(guó)家對(duì)村民售房也可考慮參照城市房改房上市的有關(guān)做法，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益。作為村民，其無(wú)償使用宅基地是基于其特定的社員身份，通過(guò)購(gòu)房取得他人宅基地使用權(quán)的人如果不具有社員身份，完全可以通過(guò)向土地的所有權(quán)人交納一定的費(fèi)用取得宅基地使用權(quán)。如果是具有社員身份的人，可分為兩種情況：其已有宅基地且達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以購(gòu)買(mǎi)他人的住房，但必須繳納一定的土地費(fèi)用。如果是沒(méi)有宅基地或達(dá)不到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以經(jīng)過(guò)報(bào)批后，無(wú)須繳納一定的土地費(fèi)用。如此考慮與國(guó)家的土地政策并不矛盾，國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策，而宅基地與耕地性質(zhì)不同，經(jīng)過(guò)合法報(bào)批，宅基地上已建造了建 筑物或附著物，一般不會(huì)再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)政策并無(wú)抵觸。因此，對(duì)宅基地上住房的出售應(yīng)當(dāng)采用放開(kāi)的政策。關(guān)于宅基地的控制應(yīng)當(dāng)在宅基地的申請(qǐng)上從嚴(yán)把關(guān)。“一戶(hù)只能擁有一處宅基地”建議改為“一戶(hù)只能申請(qǐng)一處宅基地”。總之，筆者認(rèn)為，村民出售住房的合同，如果沒(méi)有其他違法行為，以認(rèn)定有效為宜。2、關(guān)于城鎮(zhèn)私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力
這個(gè)問(wèn)題是處理和解決房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問(wèn)題，私有房屋買(mǎi)賣(mài)是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動(dòng)的重要原因，然而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋的買(mǎi)賣(mài)與一般動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)有著不同的要求：1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同”由此可以看出房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)以書(shū)面形式，從而排除了口頭形式達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同。2、對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的限制。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋，如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。此條規(guī)定明確了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買(mǎi)賣(mài)，國(guó)家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國(guó)家對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國(guó)務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買(mǎi)賣(mài)和擅自轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊粶?zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買(mǎi)賣(mài)房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書(shū)?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書(shū)。這一方面不再多述。3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。在司法界對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買(mǎi)賣(mài)合同是否就無(wú)效呢？有兩種不同的觀(guān)點(diǎn)：一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀(guān)點(diǎn)：《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門(mén)辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無(wú)需批準(zhǔn)或登記。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買(mǎi)賣(mài)后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求，所以，是否辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同及其效力并無(wú)影響。另外從《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條“……房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買(mǎi)賣(mài)合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來(lái)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；另一方面，買(mǎi)賣(mài)合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無(wú)效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實(shí)踐中，如果將登記要件絕對(duì)化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。
3、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買(mǎi)賣(mài)糾紛中存在的問(wèn)題
某商品房銷(xiāo)售中心或公民個(gè)人將自己的房屋首先銷(xiāo)售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣(mài)給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購(gòu)房戶(hù)，這類(lèi)糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中也并不少見(jiàn)，這里要具體情況具體分析：1、如果先購(gòu)房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購(gòu)房方未予登記，則可依法支持前者，認(rèn)定后者的購(gòu)房合同有效，由賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。2、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進(jìn)行審查或登記先后順序來(lái)認(rèn)定各自的效力問(wèn)題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購(gòu)房合同意思表示真實(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同依法有效成立，雖未進(jìn)行登記，但根據(jù)現(xiàn)實(shí)中分房、買(mǎi)賣(mài)房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書(shū)等，即購(gòu)方就可對(duì)住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購(gòu)房合同也應(yīng)認(rèn)定為有效，但由于賣(mài)方已經(jīng)將合同約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人，從而導(dǎo)致合同無(wú)法履行，賣(mài)方對(duì)其違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。4、如果前者未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，后者卻辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷(xiāo)售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和產(chǎn)權(quán)登記有效，由賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù)，即不能否認(rèn)已通過(guò)登記對(duì)房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記取得的權(quán)利，否則的話(huà)，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。在司法實(shí)踐中，還有一個(gè)問(wèn)題就是在保護(hù)后者對(duì)房屋的所有權(quán)時(shí)，會(huì)遇到一個(gè)矛盾，即前者可能對(duì)房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者要求交付房款時(shí)，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對(duì)房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實(shí)生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因?yàn)榍罢邞?yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒(méi)有在法律上取得對(duì)房屋的所有權(quán)，在此情況下，他冒然對(duì)房屋進(jìn)行裝修，則應(yīng)承擔(dān)這種不利的風(fēng)險(xiǎn)后果，但又要考慮到在前者的購(gòu)房合同未被確認(rèn)無(wú)效前，不能不說(shuō)前者對(duì)房屋的占有是無(wú)法律依據(jù)，筆者認(rèn)為，除各方當(dāng)事人依法請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)或支付各種損失及各種費(fèi)用外，裝修、修繕的相關(guān)費(fèi)用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得補(bǔ)償，在必要時(shí)前者還可獲得搬出房屋的搬遷費(fèi)用。
四、如何解決未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問(wèn)題
在現(xiàn)實(shí)生活中，如a將其所有的房屋通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同賣(mài)與b，并將房屋實(shí)際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，b在使用一段時(shí)間后，又通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同將該房屋賣(mài)給c，并交付給c。上述交易活動(dòng)中，對(duì)a與b之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題無(wú)什么岐義，但bc之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力存在如下兩種觀(guān)點(diǎn)：
第一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為bc之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)是無(wú)效合同，因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)法》）第37條第（六）項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”雖然b與a簽訂了房屋協(xié)議，由于雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，a仍然是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條“無(wú)處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效，b與c簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了上述規(guī)定，故b與c之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)是無(wú)效合同。
另一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，b與c之間簽訂的合同應(yīng)是有效合同，根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)第56條的規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。”由此從a公司與b簽訂協(xié)議并交付房屋時(shí)起，b事實(shí)上已對(duì)該房屋享有物權(quán)的職能即占有、使用、收益和處分的權(quán)利，雙方只是欠缺房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)的形式要件。b與c之間簽訂的合同是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方的買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)受法律的保護(hù)，雙方所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法、有效。
筆者贊同第二種觀(guān)點(diǎn)，理由如下：在房屋買(mǎi)賣(mài)案件中，常常認(rèn)為未到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這種看法是錯(cuò)誤的。如前所述，買(mǎi)賣(mài)后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求，所以，是否辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買(mǎi)賣(mài)合同是一種債權(quán)，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對(duì)合同本身的效力并無(wú)影響。當(dāng)然，c為了標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)有效轉(zhuǎn)移，使標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)無(wú)瑕疵，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，但是，c不能通過(guò)與b簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。在實(shí)際操作中，a要通過(guò)與b之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同將標(biāo)的物過(guò)戶(hù)給b，b再通過(guò)與c的房屋買(mǎi)賣(mài)合同將房屋轉(zhuǎn)移給c，通過(guò)這種程序，也避免了國(guó)家稅收的流失。 五、拆遷戶(hù)對(duì)拆遷安置房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)時(shí)其合同效力及相關(guān)問(wèn)題法律分析 拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，此類(lèi)房屋就普通商品房而言有著特殊性質(zhì)，為此從物權(quán)理論出發(fā)，結(jié)合民法誠(chéng)實(shí)信用原則和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度對(duì)拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力及履行中相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析。
與普通的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛不同的是，拆遷安置房在進(jìn)行交易時(shí)尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，土地使用權(quán)性質(zhì)也有特殊性，因此在處理之際觀(guān)點(diǎn)紛呈，做法不一。 實(shí)例一，XX年9月8日,原告華某與被告應(yīng)某簽訂《賣(mài)房協(xié)議》一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣(mài)給原告，房屋面積77.63平方米,總價(jià)款22.5萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，原告按約支付了定金和預(yù)付款，被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。XX年4月初，被告領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證后卻拒絕履行協(xié)議，至今未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。庭審時(shí)，被告以雙方簽訂協(xié)議時(shí)，轉(zhuǎn)讓的房屋尚未交付，也沒(méi)有領(lǐng)取任何權(quán)屬證書(shū)，原、被告之間這一買(mǎi)賣(mài)行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”這一強(qiáng)制性法律規(guī)定，要求確認(rèn)雙方買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。 實(shí)例二，原告陳某與被告汪某房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛。與案例一情況相同，被告在雙方簽訂協(xié)議并收取原告預(yù)付款，原告也入住的情況下，卻拒絕履行協(xié)議，辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，被告以該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，被告未經(jīng)共有權(quán)人同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的行為無(wú)效，要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。 未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)房屋（預(yù)購(gòu)房屋）轉(zhuǎn)讓的效力問(wèn)題 要確認(rèn)兩個(gè)案例中房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力，必須正確理解《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定。首先要澄明的一個(gè)問(wèn)題是，“房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”不等同于“房地產(chǎn)不得買(mǎi)賣(mài)”。該法第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”因此，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)包括簽訂合同、付款、房屋交付，過(guò)戶(hù)登記等一系列債權(quán)行為和物權(quán)行為，所謂“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為上述系列行為不能徹底完成，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同履行目的，但不得據(jù)此認(rèn)為法律禁止訂立預(yù)購(gòu)房（期房）轉(zhuǎn)讓合同或所簽訂的合同一律無(wú)效。 此外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”從此條的立法含義可以看出，預(yù)售商品房在取得權(quán)屬證書(shū)之前再行轉(zhuǎn)讓是可行的，否則應(yīng)當(dāng)明令禁止。其實(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》（草案）中曾明文規(guī)定禁止預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓?zhuān)摲ㄕ筋C布時(shí)，卻又改為上述45條的規(guī)定，由此也可以看出我國(guó)法律對(duì)預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可的基本精神。從上述兩案來(lái)看，雙方在簽訂協(xié)議時(shí)，被告的拆遷安置房尚未建成，但這并不影響該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，而且，以尚不存在或尚未實(shí)際取得的物作為標(biāo)的物訂立合同，在現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在，合同法也持肯定態(tài)度，典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。 當(dāng)前理論界對(duì)于未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題已趨于統(tǒng)一，已認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要件，而非買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件。最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》也明確規(guī)定：“當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一做法的轉(zhuǎn)變有力地制止了一些借口不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)未登記就主張合同無(wú)效，以追求更大利益的不誠(chéng)信行為。而正確認(rèn)識(shí)并區(qū)分預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓合同的效力也有與之相同的社會(huì)效果。就上述兩案而言，雙方在簽訂賣(mài)房協(xié)議時(shí)對(duì)房屋權(quán)屬證書(shū)尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，雙方對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋約定明確，產(chǎn)權(quán)亦無(wú)其他爭(zhēng)議，購(gòu)買(mǎi)的房屋已交付原告入住，并且訴訟發(fā)生前被告已領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的情況下如果仍然僵化地理解適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，勢(shì)必會(huì)助長(zhǎng)一種隨意悔約，違背誠(chéng)信的不良社會(huì)風(fēng)氣，也是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的一種踐踏。 誠(chéng)然，當(dāng)前造成一些地方房?jī)r(jià)飛漲有“惡炒樓花”的原因，目前各地也都有相應(yīng)的禁止期房買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定，這些地方性規(guī)定或其他部門(mén)規(guī)章也不能作為法院認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。另一方面，現(xiàn)實(shí)生活中預(yù)購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)的原因眾多，一味禁止預(yù)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓的立法意圖也難以得到貫徹實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，禁止轉(zhuǎn)讓可能會(huì)在一定范圍內(nèi)達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用，但一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序可能更需要的是市場(chǎng)因素的自然調(diào)節(jié)。 總之，上述案例一的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，合同雙方當(dāng)事人具有民事行為能力、意思表示真實(shí)、標(biāo)的物確定也未違反法律規(guī)定，并且被告在起訴前已經(jīng)領(lǐng)取了房屋權(quán)屬證書(shū)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力。 夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的效力 處理第二類(lèi)案件時(shí)首先要查明被告汪某在出賣(mài)他們共有的房屋時(shí)是否屬于擅自處分，現(xiàn)實(shí)生活中相當(dāng)多的情況都是夫妻雙方共同決定處分共有財(cái)產(chǎn)，具體由一人出面與買(mǎi)方商談，當(dāng)另一方對(duì)約定的價(jià)格不滿(mǎn)意，這種情形則不構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，不影響已簽訂合同的效力。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。因此，本案中即使被告汪某出賣(mài)房屋沒(méi)有經(jīng)過(guò)其他共有人的同意，屬擅自處分不動(dòng)產(chǎn)行為，原告也構(gòu)成善意第三人，其依據(jù)合同可獲得的利益也應(yīng)予以保護(hù)，而房屋共有人之損失可以向無(wú)權(quán)處分人主張侵權(quán)賠償。理由在于： 1、善意取得制度作為各國(guó)普遍實(shí)行的一項(xiàng)維護(hù)交易安全的民事制度，其適用對(duì)象不僅限于動(dòng)產(chǎn)，也應(yīng)包括不動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)交易也會(huì)因登記錯(cuò)誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無(wú)權(quán)處分問(wèn)題，而第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問(wèn)題。如果不動(dòng)產(chǎn)交易中第三人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，則從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當(dāng)允許第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在瑞士、德國(guó)等大陸法系國(guó)家立法上也有規(guī)定。具體到本案中，因雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，被告房屋尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，原告也無(wú)從審查不動(dòng)產(chǎn)共有人情況。原告取得房屋支付了當(dāng)時(shí)合理的市場(chǎng)價(jià)格，并且已經(jīng)入住該房屋，雖然這時(shí)原告尚未取得房屋的登記證明，但這也是由于被告違約，拒絕履行合同義務(wù)所造成的局面，并不影響原告作為善意第三人的地位，應(yīng)當(dāng)說(shuō)原告在一系列過(guò)程中是善意且無(wú)過(guò)失的。 2、從利益衡量角度觀(guān)之，如果以被告主張的未經(jīng)共有人同意的理由確認(rèn)合同無(wú)效，則會(huì)使買(mǎi)受人訂立合同的目的徹底落空。在合同有效的情況下，尚能取得房屋所有權(quán)。若合同無(wú)效，則使這種可能性完全喪失。而我們知道，此時(shí)適用締約過(guò)失追究被告責(zé)任與正常的合同履行利益之間是存在很大差距的。如果不適用善意取得制度來(lái)保護(hù)善意第三人的利益，則交易中大量的合同會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效，將極大地降低合同制度的可信賴(lài)程度，損害市場(chǎng)信用。不利于市場(chǎng)信用機(jī)制的建立，也不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)交易便捷的基本要求。 拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立與生效 拆遷安置房屋的土地使用性質(zhì)一般情況下是國(guó)有劃撥土地，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)許轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”基于這一規(guī)定，有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，上述拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，如未到有關(guān)部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù)，則買(mǎi)賣(mài)合同未生效。對(duì)此，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑诰艞l第一款規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)手續(xù)才生效。在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不得轉(zhuǎn)移。”因《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條并未規(guī)定合同必須在報(bào)批、登記后才生效（這與擔(dān)保法規(guī)定“抵押合同自登記之日起生效”有著顯著區(qū)別），因此，上述拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立后雖暫時(shí)沒(méi)有履行報(bào)批、登記手續(xù)，但并不影響合同的效力，只是交易房屋的所有權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人訂立合同之物權(quán)變動(dòng)的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。 拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)交易實(shí)例中，雙方對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的報(bào)批、登記手續(xù)都是放在合同履行過(guò)程的房屋過(guò)戶(hù)階段進(jìn)行，而房管部門(mén)也是將房地產(chǎn)交易、房屋所有權(quán)發(fā)證審批同時(shí)進(jìn)行，由受讓方繳納土地出讓金后再由房管部門(mén)批準(zhǔn)交易并著手核發(fā)房產(chǎn)證。從實(shí)際操作的這一做法中，也可以看出拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力并不受批準(zhǔn)、登記手續(xù)的影響。三、正式簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)具備哪些條件？
　　根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律規(guī)定，正式簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)具備以下條件： ①購(gòu)房者必須具有完全的民事行為能力。在《中華人民共和國(guó)民法通則》中規(guī)定。18周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)；16周歲以上不滿(mǎn)18周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)(包括房屋買(mǎi)賣(mài)行為，因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)涉及的金額巨大，也很復(fù)雜，很明顯地與限制民事行為能力人的年齡、智力不相適應(yīng))由他的法定代表人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿(mǎn)10周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定監(jiān)護(hù)人代理民事活動(dòng)。不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與其精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。所以當(dāng)購(gòu)房者是無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，即未成年人和精神病人時(shí)，必須由他的法定代理人(即監(jiān)護(hù)人)來(lái)代理，或者征得法定代理人的同意，否則買(mǎi)賣(mài)行為是無(wú)效的。②售房者必須有銷(xiāo)售房屋的權(quán)利，如果售房者為企業(yè)的話(huà)，那么在該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍中必須有房地產(chǎn)銷(xiāo)售這一項(xiàng)，因?yàn)槠髽I(yè)法人必須在核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)。目前各地對(duì)商品房的銷(xiāo)售實(shí)行許可證制度，如北京市對(duì)外銷(xiāo)的商品房實(shí)行外銷(xiāo)許可證，內(nèi)銷(xiāo)的商品房實(shí)行內(nèi)銷(xiāo)許可證，預(yù)售的商品房還要辦理預(yù)售許可證。售房單位必須辦理銷(xiāo)售的許可證后，才允許將商品房上市銷(xiāo)售。所以，如果售房者銷(xiāo)售的商品房未辦理有關(guān)的銷(xiāo)售許可證，那么售房者無(wú)權(quán)銷(xiāo)售商品房。 (3)售房者和購(gòu)房者所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須是雙方共同意愿的表示房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該是雙方在平等的基礎(chǔ)上，共同協(xié)商的結(jié)果。購(gòu)房者在選好房后，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)時(shí)，售房者通常要把事先起草好的房屋買(mǎi)賣(mài)合同交給購(gòu)房者簽字。對(duì)此，購(gòu)房者有權(quán)對(duì)合同中不合理的條款或合同中未明確規(guī)定的事項(xiàng)提出修改意見(jiàn)和增加補(bǔ)充協(xié)議。依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，合同的任何一方都不能用欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿的情況下簽訂合同。目前，售賣(mài)商品房必須使用政府印制的商品房買(mǎi)賣(mài)示范文本，其中內(nèi)容當(dāng)事人可以根據(jù)需要修改、刪除和補(bǔ)充。(3)合同的內(nèi)容不得違反法律和行政法規(guī)法律和行政法規(guī)是國(guó)家制定的，具有強(qiáng)制效力，任何單位和個(gè)人都必須遵守法律和法規(guī)。因此購(gòu)房者和售房者所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同也必須遵守法律和行政法規(guī)。比如購(gòu)房者和售房者在合同中約定，購(gòu)房者所應(yīng)交納稅費(fèi)一律免繳，該條款就違反有關(guān)的稅法，因而合同中的此項(xiàng)條款無(wú)效。(4)合同不得違反國(guó)家利益和社會(huì)公共利益我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，國(guó)家利益和社會(huì)公共利益是第一位的，因此合同的內(nèi)容不得違反國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，否則就無(wú)效。簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同如果違反了上述四項(xiàng)條件，那么該合同就是無(wú)效合同(或部分無(wú)效合同)。無(wú)效的合同不受法律的保護(hù)。確認(rèn)合同部分無(wú)效的，假如不影響其余部分的效力，其余部分仍然有效。