第一章　總則
　　一、為維護(hù)合同雙方的合法利益，規(guī)范物業(yè)管理的行為，達(dá)到業(yè)主的滿意和要求，制定本合同。
　　二、本合同共分為：《總則》、《物業(yè)管理委托合同書》、《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《資金結(jié)算》、《監(jiān)督管理與檢查考核》和《附則》七個(gè)組件，均為本合同的有效組成部分，具有同等的法律效力。
　　三、本合同未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
　　
　　 第二章　物業(yè)管理委托合同書　　
　　甲方：_____________________　　乙方：_______物業(yè)管理有限公司　　
　　根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_____________________辦公大樓（電力大廈）及其附屬和共用設(shè)施全權(quán)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
　　一、委托管理的范圍及事項(xiàng)　　
　　（一）、管理范圍：　　
　　甲方將位于_______號(hào)及其區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)?！　?br>　　物業(yè)類型：寫字樓　　建筑占地：_______平方米建筑面積：_______平方米　　
　?。ǘ⒐芾硎马?xiàng)：　　
　　1、房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)。包括：屋頂、梁、板、柱、墻體等承重結(jié)構(gòu)，樓梯間、門廳、走廊、墻地面等。　　
　　2、區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。包括：供水、供暖、供電、照明、消防及其他設(shè)備設(shè)施?！　?br>　　3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理。包括：道路、化糞池、溝渠、自行車棚、停車場(chǎng)等。　　
　　4、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)、管理?！　?br>　　5、公共衛(wèi)生的清潔、垃圾收集、清運(yùn)。　　
　　6、交通與車輛停放秩序的管理?！　?br>　　7、安全巡視、門崗值勤、安全監(jiān)控、人員登記。　　
　　8、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙，住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。
　　
　　二、委托管理期限：一年。即_______年_______月_______日始至_______年_______月_______日止。
　　三、雙方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)　　
　?。ㄒ唬⒓追剑骸　?
　　1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益?！　?br>　　 2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人遵守公約?！　?
　　3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度、年度計(jì)劃、財(cái)政預(yù)決算。　　
　　4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度執(zhí)行情況?！　?
　　5、向乙方提供商業(yè)用房和管理用房。　　
　　6、向乙方提供物業(yè)管理所需的圖紙、檔案、資料?！　?
　　7、負(fù)責(zé)保證按規(guī)定、按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)?！　?br>　　8、協(xié)助處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題?！　?
　　9、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)?！　?br>　　10、不得干涉乙方依法或依據(jù)本合同規(guī)定的內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)?！　?br>　　11、參與確定管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！　?br>　　12、對(duì)違反合同規(guī)定的乙方和乙方人員，有權(quán)終止或要求調(diào)換人員?！　?br>　　13、政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。　　
　?。ǘ?、乙方　　
　　1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng)。　　
　　2、遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)對(duì)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受物業(yè)主管部門及有關(guān)政府部門和甲方檢查監(jiān)督。　　
　　3、根據(jù)需要制定維修方案，報(bào)甲方審議通過后組織實(shí)施?！　?
　　4、向業(yè)主和物業(yè)使用權(quán)人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督?！　?
　　5、接受甲方對(duì)經(jīng)營管理過程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督，并定期報(bào)告工作?！　?
　　6、對(duì)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備不得擅自占用和改變使用功能，如需在物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商，經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施?！　?br>　　7、建立物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況?！　?
　　8、負(fù)責(zé)測(cè)算管理區(qū)域服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用?！　?
　　9、依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定，有權(quán)對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為進(jìn)行處理。根據(jù)實(shí)際情況采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、提請(qǐng)有關(guān)部門處理等措施。　　
　　10、管理期滿向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料?！　?br>　　11、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方?！　?br>　　12、負(fù)責(zé)編制物業(yè)年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告。
　　四、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)　　
　　根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定收取保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、管理費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)及特約服務(wù)費(fèi)等?！　?br>　　總計(jì)：_______元。
　　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)　　
　　根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定并參照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，制定本合同物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。
　　一、 清潔衛(wèi)生費(fèi)及綠化管理費(fèi)　　
　　1、 保潔費(fèi)：_______x_______x_______=_______元/年
　　2、綠化費(fèi)：_______x_______x_______=_______元/年　　
　　3、化糞池清理費(fèi)：_______x_______x_______=_______元/年
　　二、保安費(fèi)：_______x_______x_______=_______元/年
　　三、小修費(fèi)：　　每年_______元
　　四、電梯、高壓水泵運(yùn)行保養(yǎng)費(fèi)：_______x_______x_______=_______元/年
　　五、供電、供水、供暖運(yùn)行費(fèi)：　　_______x_______x_______=_______元/年
　　六、收發(fā)：　　_______x_______x_______=_______元/年
　　七、特約服務(wù)費(fèi)：_______x_______x_______=_______元/年
　　八、管理費(fèi)及其他：　　
　　1、管理費(fèi)：　　_______x_______x_______=_______元/年　　
　　2、 辦公費(fèi)：　　_______x_______x_______=_______元/年　　
　　3、 其他應(yīng)急費(fèi)：　　每年_______元　　
　　4、 法定稅費(fèi)：　　_______x_______x_______=_______元/年
　　九、中修以上和設(shè)備、設(shè)施更新費(fèi)用，由物業(yè)公司提出項(xiàng)目并套用相關(guān)定額，履行各種手續(xù)并由業(yè)主審核批準(zhǔn)后施行。
　　
　　 第三章　物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
　　一、保潔：
　　內(nèi)容：　　區(qū)域內(nèi)公用部分的日常清潔，設(shè)立專職衛(wèi)生人員以確保為業(yè)主提供一個(gè)清潔、舒適的工作環(huán)境。　　
　　標(biāo)準(zhǔn)：　　
　　1、庭院、門廳、走廊　　每天利用業(yè)主休息時(shí)間徹底清掃庭院、門廳、走廊一次，垃圾及時(shí)清運(yùn)。業(yè)主辦公時(shí)間設(shè)置專職衛(wèi)生員對(duì)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生進(jìn)行保潔維護(hù)。保持區(qū)域內(nèi)停車暢道路、綠地?zé)o廢棄物，使區(qū)域內(nèi)地面無雜物、污漬。對(duì)燈具、開關(guān)、把手、樓梯扶手及時(shí)擦拭。走廊放置的痰桶及時(shí)清理，門廳附近的玻璃幕墻每周擦洗一次。　　
　　2、電梯　　每天清潔、擦拭電梯門、鏡面、墻面。每晚徹底清理地面一次。由衛(wèi)生維護(hù)人員隨時(shí)清理電梯間，每天負(fù)責(zé)更換地毯，以保持電梯清潔無雜物、污漬。　　
　　3、衛(wèi)生間　　每晚對(duì)衛(wèi)生間進(jìn)行徹底清潔。包括：垃圾和方便飯盒及時(shí)清走，墻面便器具、潔具、墻瓷磚、地磚的洗刷，拖布和日用品要擺放整齊，每周對(duì)衛(wèi)生間徹底沖刷一次，開水器每周放水、除垢一次，定時(shí)噴灑空氣清新劑，保證無異味。　　
　　4、綠化　　及時(shí)對(duì)樓內(nèi)外綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪，及時(shí)清除里面的雜草，每天清除花卉、葉莖的塵土，保持盆內(nèi)、草坪內(nèi)無雜物，定期噴灑藥劑，使花木無明顯枯萎及病蟲害現(xiàn)象?！　?br>　　5、地下停車場(chǎng)　　每周徹底清掃一次，及時(shí)清理污水、污物，保持四壁無灰塵。　　
　　6、化糞池　　定時(shí)清理、保證正常使用。
　　二、保安　　
　　內(nèi)容：　　設(shè)立專業(yè)保安人員以保證業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)、消防等方面的安全?！　?br>　　標(biāo)準(zhǔn)：　　
　　1、值勤　　保安人員按照職責(zé)堅(jiān)持門崗值勤，交接班要準(zhǔn)時(shí)并做好交接班記錄，加強(qiáng)日常巡視和監(jiān)控，積極與公安部門配合，保證物業(yè)安全?！　?br>　　2、來訪登記　　對(duì)外來辦事人員要進(jìn)行人員登記、記錄和引導(dǎo)，懂得禮儀知識(shí)，講究文明禮貌。對(duì)內(nèi)工作人員要檢查、督促持證進(jìn)入辦公樓?！　?br>　　3、監(jiān)控室　　監(jiān)控室要實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控值班，做好值班記錄，杜絕非工作人員進(jìn)入，保證儀器和設(shè)備的安全，隨時(shí)提供監(jiān)控資料。　　
　　4、消防設(shè)備　　定期進(jìn)行消防設(shè)備的檢查和保養(yǎng)，保證消防設(shè)備始終處于良好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)事故或隱患，及時(shí)處理并上報(bào)有關(guān)部門。　　
　　5、停車場(chǎng)　　停車場(chǎng)的車輛要排列整齊，隨時(shí)指導(dǎo)車輛停放位置，督促車輛鎖閉情況，檢查車庫的安全性，嚴(yán)防偷盜和交通事故的發(fā)生。　　
　　6、其它突發(fā)事件　　嚴(yán)防刑事案件和治安事件的發(fā)生，隨時(shí)處理緊急情況和制止突發(fā)事件，維護(hù)工作秩序，確保正常辦公。
　　三、小修　　
　　內(nèi)容：　　設(shè)備、設(shè)施小損、小壞的維修，保持房屋原來完好等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。　　　　
　　標(biāo)準(zhǔn)：　　
　　1、電氣　　隨時(shí)更換和修復(fù)損壞的燈泡、燈具、開關(guān)等電器設(shè)備，保證各種電氣設(shè)施和元件的完好?！　?br>　　2、水暖　　上下水和暖氣的保養(yǎng)，水暖設(shè)施跑、漏水的止水和修補(bǔ)，水閥、便器具、管道的檢修和更換等。　　
　　3、土建　　房屋的主體結(jié)構(gòu)，各種墻、梁、板柱和門窗洞口的修復(fù)?！　?br>　　4、設(shè)備　　各種機(jī)械設(shè)備和電器設(shè)備的簡單修復(fù)。如：開水器、熱水器、空調(diào)器、供電開關(guān)、盤柜、窗簾等?！　?br>　　5、其他維修項(xiàng)目　　業(yè)主要求其他需要維修的項(xiàng)目。如：外點(diǎn)運(yùn)抵的設(shè)備、室內(nèi)要求裝其他設(shè)施等?！　?br>　　6、維修率　　維修及時(shí)率達(dá)到100%，人員10分鐘到位。電氣、水暖維修不超過24小時(shí)，土建維修不超過3天。
　　四、電梯及高壓水泵　　
　　內(nèi)容：　　對(duì)電梯、高壓水泵進(jìn)行日常維護(hù)，保養(yǎng)、檢修、處理隨機(jī)問題。　　
　　標(biāo)準(zhǔn)：　　
　　1、維護(hù)　　按有關(guān)規(guī)定及時(shí)維護(hù)，處理隨時(shí)發(fā)生的問題，使機(jī)械始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài)。保證設(shè)備運(yùn)行率達(dá)98%以上?！　?br>　　2、保養(yǎng)　　乙方應(yīng)定期對(duì)電梯和高壓水泵進(jìn)行保養(yǎng)。如：管道刷防腐漆、電梯抹潤滑油等?！　?br>　　3、檢修　　按照設(shè)備說明書規(guī)定時(shí)間和操作規(guī)程進(jìn)行檢修，　　消除各類事故隱患?！　?br>　　4、應(yīng)急情況處理　　設(shè)備因停電、機(jī)械故障或其它原因造成停運(yùn)、損壞時(shí)的人員反應(yīng)，事故原因的查明，事故處理的結(jié)果和當(dāng)事人受處罰及收教育情況。　　
　　5、各項(xiàng)記錄　　值班的人員安排及時(shí)間，安全責(zé)任及規(guī)章制度，運(yùn)行記錄，檢修記錄，保養(yǎng)記錄等。　　
　　6、費(fèi)用統(tǒng)計(jì)　　設(shè)備每次維護(hù)、正常運(yùn)行、定期檢修及處理突發(fā)事故的各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
　　五、供電、供水、供暖　　
　　內(nèi)容：　　設(shè)立專業(yè)人員對(duì)供電、供水、供暖設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)，按時(shí)對(duì)各種設(shè)備進(jìn)行檢查、保證設(shè)備的正常運(yùn)行，并做到“業(yè)主叫，人員到”，及時(shí)為業(yè)主服好務(wù)?！　?br>　　標(biāo)準(zhǔn)：　　
　　1、運(yùn)行記錄　　做好人員安排、工作職責(zé)和交接班記錄，設(shè)備正常運(yùn)行的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，計(jì)劃停電、停水、停氣應(yīng)提前12小時(shí)通知業(yè)主并做好解釋工作，確保設(shè)備正常運(yùn)行。　　
　　2、檢修記錄　　依據(jù)設(shè)備規(guī)定要求及操作規(guī)程按時(shí)檢修并做好記錄工作，定期派專業(yè)人員對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試、檢查，消除事故隱患，確保系統(tǒng)安全、可靠?！　?br>　　3、日常保養(yǎng)　　定期對(duì)破損和老化設(shè)施進(jìn)行更換和修補(bǔ)，定期擦拭灰塵、污漬和刷防腐漆等?！　?br>　　4、事故處理　　發(fā)生設(shè)備事故造成停電、停水、停氣的，要提交事故報(bào)告，向業(yè)主說明事故原因、事故處理意見、當(dāng)時(shí)人的責(zé)任及受教育情況。　　
　　5、應(yīng)急情況處理　　接到用戶報(bào)告緊急情況時(shí)，維修人員應(yīng)10分鐘內(nèi)到位并立即修復(fù)，在最短時(shí)間內(nèi)處理突發(fā)性影響并向業(yè)主詳細(xì)解釋清楚，做到小修12小時(shí)內(nèi)完畢，大修要連續(xù)修復(fù)并安排工程人員24小時(shí)值班，對(duì)在時(shí)限內(nèi)不能完成的，要向業(yè)主說明原因?！　?br>　　6、費(fèi)用統(tǒng)計(jì)　　設(shè)備每次維護(hù)、正常運(yùn)行、定期檢修及處理突發(fā)事故的各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
　　六、收發(fā)　　
　　內(nèi)容：　　負(fù)責(zé)公司內(nèi)部的信函、報(bào)刊、文件的郵寄與分發(fā)。對(duì)職工個(gè)人的報(bào)刊、信件、包裹等及時(shí)通知領(lǐng)醛　　
　　標(biāo)準(zhǔn)：　　　　
　　1、登記　　對(duì)郵寄和收取的報(bào)刊、文件、信函、包裹單、匯款單等及時(shí)登記，保管好收據(jù)以便查詢?！　?br>　　2、投遞　　對(duì)要發(fā)出的辦公信函、公司各種文件、通知、報(bào)表、包裹、匯款等要及時(shí)投遞，不得延誤。因投遞原因而發(fā)生的不良后果，要追究責(zé)任?！　?br>　　3、收取　　對(duì)從郵局或郵遞員中領(lǐng)取的物品、報(bào)刊、信函和各種單據(jù)要逐一登記，不得冒領(lǐng)或錯(cuò)領(lǐng)，對(duì)有問題的，要提出疑議?！　?br>　　4、分發(fā)　　分發(fā)報(bào)刊、文件、信函、包裹單、匯款單等要做到準(zhǔn)確無差錯(cuò)。同時(shí)制止內(nèi)部的冒領(lǐng)或錯(cuò)領(lǐng)行為。如有錯(cuò)誤，要追究當(dāng)班人的責(zé)任?！　?br>　　5、服務(wù)　　及時(shí)通知收件人領(lǐng)取郵件，做到準(zhǔn)確無誤，文明禮貌，熱情周到，達(dá)到業(yè)主滿意?！　　　?br>　　6、保密　　對(duì)公司的機(jī)密、重要文件、信函負(fù)有保密責(zé)任
　　七、特約服務(wù)　　
　　內(nèi)容：　　為領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會(huì)議室提供清掃、保潔服務(wù)。確保領(lǐng)導(dǎo)在清新、優(yōu)雅的環(huán)境中舒心、愉快地工作?！　?br>　　標(biāo)準(zhǔn)：　　
　　1、清掃　　每天清掃一次，定期進(jìn)行徹底保潔?！　?br>　　2、擦洗　　隨時(shí)擦拭桌椅、各種會(huì)議牌、裝飾物、花卉等，要求無灰塵、無污漬，椅罩、沙發(fā)罩、布窗簾等要定期洗滌、更換。會(huì)前、會(huì)后要及時(shí)傾到垃圾、礦泉水瓶等?！　　　?、門窗　　門窗和玻璃要隨時(shí)擦拭，會(huì)前要打開門，會(huì)后要關(guān)閉好門窗，百葉簾要完好無灰塵，做到窗明幾凈?！　?br>　　4、物品擺放　　室內(nèi)物品要擺放整齊?！　?br>　　5、室內(nèi)環(huán)境　　定期噴灑空氣清新劑，保持室內(nèi)環(huán)境整潔、空氣清晰?！　?br>　　6、服務(wù)　　會(huì)前要擺放好各種會(huì)議用品，會(huì)間要隨時(shí)更換需要的用品，同時(shí)講究文明禮貌，熱情周到，會(huì)后要及時(shí)清理會(huì)暢達(dá)到隨時(shí)具備使用條件?！　?br>　　八、管理　　
　　內(nèi)容：　　對(duì)乙方的人員、制度、工程、財(cái)務(wù)、資金等方面的綜合考察，宏觀控制?！　?br>　　標(biāo)準(zhǔn)：　　
　　1、管理人員的素質(zhì)　　管理人員要有過硬的思想素質(zhì)，熟悉分管的業(yè)務(wù)范圍，對(duì)業(yè)主交代的任務(wù)要清楚、明晰，能夠統(tǒng)領(lǐng)一方面工作?！　?br>　　2、制度健全情況　　各項(xiàng)規(guī)章制度應(yīng)完整、配套、齊全，具有約束力?！　?br>　　3、人員分管情況　　人員安排應(yīng)合理，具體工作時(shí)間及分工明確無誤。具有獎(jiǎng)罰措施?！　?br>　　4、工程施工情況　　施工前有報(bào)告與立項(xiàng)，履行各種相關(guān)審批手續(xù)，施工中保證安全和質(zhì)量，竣工后要驗(yàn)收，合格率在95%以上，并提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?！　?br>　　5、資金使用情況　　甲方繳交的物業(yè)管理費(fèi)要專項(xiàng)利用，不得擠占，保證物業(yè)的維修標(biāo)準(zhǔn)?！　?br>　　6、雙方結(jié)算情況　　乙方按規(guī)定時(shí)間向甲方提交財(cái)務(wù)決算和財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告，按規(guī)定時(shí)間結(jié)算物業(yè)管理費(fèi)和工程量，由乙方代收的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)按時(shí)、足額上交甲方，不得截留?！　∥戳袠?biāo)準(zhǔn)參照國家及有關(guān)省市標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！　?br>　　資金結(jié)算
　　一、乙方應(yīng)于每年初向甲方提交上一年度財(cái)務(wù)決算報(bào)告及下一年度財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告。
　　二、甲方有權(quán)審計(jì)和清查乙方帳目及資金使用情況。
　　三、甲乙雙方每季度結(jié)算一次物業(yè)管理費(fèi)。
　　四、乙方負(fù)責(zé)收繳外租單位的物業(yè)管理費(fèi)每季度與甲方結(jié)算一次。
　　五、乙方負(fù)