商品房認購書
在目前的商品房銷售中，商品房認購書成為開發(fā)商套住購房者的一種手段，使許多購房者欲罷不能。既然暫時不能取消商品房認購書，那么就把商品房認購書規(guī)定得清楚明白，使開發(fā)商無法把它作為欺詐的工具。
第一條鑒于買受人在簽訂本合同時對房屋的具體情況尚無明確知情，為充分保護雙方的合法權(quán)益，雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》等法律的有關規(guī)定，本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則，就買受人支付____元定金一事達成協(xié)議如下。
【解讀】《合同法》第115條規(guī)定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”定金屬于金錢擔保的一種形式。定金分為成約定金、立約定金、證約定金、違約定金、解約定金。本協(xié)議的定金對本合同而言是成約定金，對《商品房買賣合同》是立約定金。定金與預付款、保證金、押金、訂金的區(qū)別是適用定金法則，即給付定金的一方違約無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方違約雙倍返還定金。
第二條銷售許可：根據(jù)建設部《城市商品房預售管理辦法》第五條規(guī)定，買受人進行房屋預售應當具備并且已經(jīng)具備如下條件：
1.交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，號碼為________
2.出賣人已經(jīng)辦理并持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證，號碼分別為________；
3.經(jīng)過房屋銷售許可機構(gòu)____的批準，取得房屋預售（銷售）許可證，號碼為________。
【解讀】上述幾個證書的順序是開發(fā)商交付全部土地出讓金后取得土地使用權(quán)證書，持有建設規(guī)劃許可證，有監(jiān)管銀行出具的項目投資達到25%的證明，同時具有商品房開發(fā)計劃、預測報告、營業(yè)執(zhí)照等附件才能到政府相關部門取得商品房預售許可證。
第三條廣告承諾：
1.買受人根據(jù)出賣人于____年____月____日刊登在____報第____版的廣告，參考出賣人提供的廣告（包括文字、圖片、音像資料、電子出版物、網(wǎng)絡），與出賣人就購買商品房一事進行協(xié)商。
2.出賣人承諾商品房及周邊環(huán)境符合廣告所描述之內(nèi)容，雙方就可預見的內(nèi)容進行約定，如雙方在涉及房屋質(zhì)量、裝修、周邊環(huán)境等細節(jié)上沒有做出說明時，則出賣人提供或發(fā)布的廣告及宣傳品可作為合同的組成部分，出賣人承諾提供房屋符合廣告宣傳品中文字及圖案的描述。
3.廣告平面圖中所列面積如無特別說明均為套內(nèi)使用面積，廣告中關于綠化園林的面積應當與房屋具有相同的比例。如實際情況與廣告數(shù)量誤差超過3％，如果此等誤差顯然不利于買受人，則買受人有權(quán)解除合同。
【解讀】套內(nèi)使用面積是指各功能使用空間（如臥室、起居室等）墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和。廣告本為要約邀請，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。但是商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的視為要約。要約是向特定人發(fā)出的協(xié)議內(nèi)容具體明確并希望受要約人承諾，一旦受要約人承諾合同即成立的意思表示。簡言之，要約邀請沒有法律約束力，但違背要約則要承擔法律責任。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的應當視為要約?！币虼藦V告中對房屋的明確描述和允諾即使沒有寫入合同亦視為要約。
第四條合同標的：本房屋位于____市____區(qū)（縣）____路____號____樓____層____室，目前處于正在施工（或已經(jīng)完工）的狀態(tài)，施工進度情況參照由出賣人提供的照片；房屋所在樓房共有________單元層，買受人所購房屋以自然習慣計數(shù)處于________單元________層，朝向為____。
【解讀】此條款是對房屋修建狀態(tài)的介紹，由于買受人不知道房屋的具體建設進度，因此出賣人有義務向買受人介紹房屋狀況。
第五條購買過程：出賣人確認買受人希望購買的第____樓____戶已經(jīng)與其他買受人簽訂了買賣合同，致使買受人重新選擇了目前本合同所約定的房屋。如果買受人發(fā)現(xiàn)原選住宅的認購合同晚于本認購合同簽訂的日期，則視為受到出賣人的歧視與欺詐，出賣人應當向買受人承擔的違約賠償責任為每平方米支付1000元違約金，或總額不低于10萬元的補償款。
【解讀】誠實信用原則是市場經(jīng)濟的帝王條款，出賣人應該平等地對待每一個消費者。因此出賣人提供虛假信息致使買受人重新選擇是違背商業(yè)信用的行為，應該視為商業(yè)欺詐。
第六條房屋面積：房屋總建筑面積為______平方米，其中套內(nèi)建筑面積為______平方米，陽臺建筑面積為______平方米，室內(nèi)墻體面積為______平方米，分攤的共用面積為______平方米。
【解讀】房屋建筑面積是套內(nèi)建筑面積與分攤的公用面積之和。套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺面積三者之和。分攤的公用面積是指與商品房在同一幢樓內(nèi)且為本樓提供公共服務的建筑面積。
公用面積分攤的原則是僅存在于本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構(gòu)存有連接的部分并且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建筑不得計入公攤面積。
第七條房屋價格與交付：
1.基本價格。買受人所購房屋價格為人民幣______元（大寫：______元）；按套內(nèi)使用面積計算為每平方米______元，按建筑面積計算為每平方米____元。
2.價格穩(wěn)定。出賣人承諾在認購合同簽訂后半年內(nèi)相同戶型的價格不得降低，同時亦不得將同幢的其他房屋以明顯優(yōu)于買受人的價格出售給其他買受人（差額應在合理范圍內(nèi)），否則將認為是對買受人的歧視或價格欺詐，出賣人承諾并承認買受人有要求同等優(yōu)待的權(quán)利，以多種價格中最低的價格結(jié)算價款。
3.交付時間。商品房交付時間為____年____月____日，廣告所承諾的社區(qū)設施環(huán)境交付時間為____年____月____日。
【解讀】房屋的交付是商品房買賣合同中的關鍵條款。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔?！币虼艘欢ㄒ⒁夥课莸慕桓稌r間。房屋的交付時間必須明確，但對社區(qū)設施環(huán)境的交付也不能忽視，實際案例中有社區(qū)服務設施拖了幾年最后改做他用的沉痛教訓。即使按《合同法》第61條合理時間交付，實踐中合理時間的解釋又得由開發(fā)商提供解釋，麻煩得很。
第八條簽訂《商品房買賣合同》：
1.協(xié)商時間。雙方承諾將于____年____月____日就《商品房買賣合同》的內(nèi)容進行協(xié)商，并將于____年____月____日前簽訂《商品房買賣合同》。
2.合同內(nèi)容?！渡唐贩抠I賣合同》的具體內(nèi)容包括建設部示范文本的內(nèi)容、出賣人提出的附加條款、買受人提出的附加條款、雙方認為應當簽訂的其他條款。
3.買受人義務。如果出賣人有證據(jù)證明買受人未在本合同約定的時間內(nèi)到達銷售現(xiàn)場并就《商品房買賣合同》的內(nèi)容進行協(xié)商，則視為買受人違約。
4.出賣人義務。如果買受人有證據(jù)證明買受人或者代理人已經(jīng)在本合同約定的時間內(nèi)到達銷售現(xiàn)場，但出賣人未就《商品房買賣合同》的內(nèi)容進行協(xié)商，則視為出賣人違約。
5.無過錯。如果雙方均未同意對方提出的關于《商品房買賣合同》的內(nèi)容，導致《商品房買賣合同》最終未能簽訂，或者雙方協(xié)商解除本合同，則雙方均不承擔違約責任。
【解讀】《商品房買賣合同》的簽約地點、時間是商品房認購書約定的目的條款。但是最終是否達成買賣合同要看雙方的合意。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第115條規(guī)定的定金罰則是在買受人和出賣人任何一方“拒絕訂立主合同”的情況下適用的。因此如果買賣雙方都不是拒絕訂立主合同，而是因為就商品房買賣合同的具體條款無法達成一致意見導致未能簽約的不能視為拒絕訂立主合同。買受人和出賣人都不承擔違約責任。
第九條履約責任：
1.權(quán)利瑕疵。如出賣人在本認購合同簽訂前或者《商品房買賣合同》簽訂前，將房屋出售或者抵押給其他第三人，則出賣人除返還雙倍定金外，還應當賠償買受人的1萬元損失。
2.買受人違約。如果發(fā)生買受人違約的行為，買受人己經(jīng)支付的________元定金將歸出賣人所有。
3.出賣人違約。如果發(fā)生出賣人違約行為，出賣人承諾將在3天內(nèi)將買受人支付的定金雙倍________元以現(xiàn)金形式支付給買受人，否則每延遲1天將支付300元違約金。
4.雙方均未違約。如果雙方未就《商品房買賣合同》的內(nèi)容達成最終協(xié)議，則出賣人承諾將在3天內(nèi)將買受人已經(jīng)支付的定金________元以現(xiàn)金形式支付給買受人，否則每延遲1天將支付500元違約金。
【解讀】如果出賣人將本協(xié)議約定的房屋出售或者抵押給第三人，就本協(xié)議而言承擔違約責任，雙倍返還定金并支付違約金。但是支付雙倍定金和違約金的時間必須明確否則遙遙無期。對《商品房買賣合同》而言則是違背先合同義務，承擔締約過失責任。締約過失責任是因一方當事人的過錯導致合同不能訂立或成立使對方當事人遭受損失應該承擔的責任。出賣人違反初步協(xié)議造成買受人的信賴利益的損失要承擔賠償責任，所以適用定金法則和違約金。
第十條合同生效及其他：本合同一式六份，雙方各執(zhí)三份；雙方簽字蓋章且買受人支付定金后生效；如雙方發(fā)生爭議，由北京市仲裁委員會仲裁。
【解讀】本規(guī)定說明定金合同是實踐合同，交付定金后合同生效，定金沒有交付則合同不生效。買受人交付的定金是成約定金。合同的成立和生效是不同的概念。一般情況下合同經(jīng)雙方合意達成一致簽字，合同成立。合同的生效是成立的合同內(nèi)容不違背國家法律規(guī)定就對合同當事人產(chǎn)生合同約束力，如果違背國家法律或者行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同不發(fā)生法律效力，為無效合同。