近日，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《2017中國(guó)銀行家調(diào)查報(bào)告》， 報(bào)告顯示，銀行家最為看好二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，近九成銀行家認(rèn)為二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)量和價(jià)格會(huì)上升或至少持平，而在信貸投放上，2017年選擇限制房地產(chǎn)業(yè)信貸的銀行家比例較過(guò)去兩年有所上升，占比達(dá)到了48.7%。

央行北京營(yíng)業(yè)管理部公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1月份至11月份，京城房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落，截至11月末，北京市金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款等)余額16233.3億元，同比增長(zhǎng)13.8%。其中，個(gè)人購(gòu)房貸款余額9646.5億元，比年初增加1348.2億元，比上年同期少增989.8億元，余額同比增長(zhǎng)17.7%，但增幅比上年同期低25.3個(gè)百分點(diǎn)。

看好二線(xiàn)城市房地產(chǎn)

《2017中國(guó)銀行家調(diào)查報(bào)告》顯示，2017年以來(lái)，一線(xiàn)城市限購(gòu)政策逐漸升級(jí)，二線(xiàn)城市也逐漸開(kāi)始限購(gòu)，三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較前幾年有所上漲。超過(guò)七成的銀行家認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格和銷(xiāo)量將上升或持平。

其中，銀行家最為看好二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，近九成的銀行家認(rèn)為二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)量和價(jià)格會(huì)上升或至少持平，對(duì)于一線(xiàn)城市超過(guò)七成的銀行家認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)量會(huì)上升或持平，超八成的銀行家認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)上升或持平。

報(bào)告認(rèn)為，由于北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)接近飽和，限購(gòu)政策嚴(yán)格，部分購(gòu)房需求向二線(xiàn)城市發(fā)生了轉(zhuǎn)移，其人口、產(chǎn)業(yè)和資源的集聚效應(yīng)也對(duì)周邊郊區(qū)和次中心城市產(chǎn)生溢出效應(yīng)，從而出現(xiàn)從中心向外圍的擴(kuò)散趨勢(shì)。對(duì)于三、四線(xiàn)城市，超過(guò)七成的銀行家認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)量和價(jià)格會(huì)上升或至少持平，2016年這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為51.4%和56.6%，有了較大提升，大型都市區(qū)或大型城市群發(fā)展迅猛，也將成為未來(lái)中國(guó)主導(dǎo)性的空間載體。
近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2017年11月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)總體平穩(wěn)，70個(gè)大中城市中一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比略有上漲。

據(jù)初步測(cè)算，11月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%。二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比10月份分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

在房貸的新增投放區(qū)域上，三、四線(xiàn)城市房貸增速明顯快于一、二線(xiàn)城市。以中國(guó)銀行為例，該行上半年新發(fā)放房貸總體呈現(xiàn)一線(xiàn)城市控、二線(xiàn)城市穩(wěn)、三、四線(xiàn)城市適度支持的趨勢(shì)，比如在16個(gè)熱點(diǎn)城市的個(gè)人住房貸款的增幅低于全行的個(gè)人住房貸款增幅。

限制房地產(chǎn)信貸投放

近年來(lái)，銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于銀行房地產(chǎn)信貸投放監(jiān)管愈發(fā)嚴(yán)格。今年4月份，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，重點(diǎn)指出要堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控、因城施策，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。要求分類(lèi)實(shí)施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，強(qiáng)化房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控，加強(qiáng)房地產(chǎn)押品管理。

日前，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范銀信類(lèi)業(yè)務(wù)的通知》，明確商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展銀信類(lèi)業(yè)務(wù)，應(yīng)貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，遵守相關(guān)法律法規(guī)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)、股票市場(chǎng)、產(chǎn)能過(guò)剩等限制或禁止領(lǐng)域。

《中國(guó)銀行家調(diào)查報(bào)告2017》顯示，2017年，銀行信貸重點(diǎn)投放行業(yè)前五位：城市基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)、醫(yī)藥業(yè)、公路鐵路運(yùn)輸業(yè)、信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)；重點(diǎn)限制行業(yè)：冶金業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、造紙業(yè)、船舶制造業(yè)、石油化工業(yè)。

在房地產(chǎn)業(yè)信貸支持的比例上，2016年選擇此項(xiàng)的銀行家占比為17.8%，2017年這一數(shù)字降至11.3%，報(bào)告認(rèn)為，這表明商業(yè)銀行正在根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形式以及政策環(huán)境變化主動(dòng)調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，在自身風(fēng)險(xiǎn)偏好框架內(nèi)尋求風(fēng)險(xiǎn)收益的最大化。

同時(shí)，對(duì)比近三年的調(diào)查結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，2017年選擇限制房地產(chǎn)業(yè)信貸的銀行家比例較過(guò)去兩年有所提升，占比達(dá)到了48.7%，在全行業(yè)中排名第二。

半年報(bào)顯示，工行個(gè)人住房貸款增加3746.90億元，增長(zhǎng)11.6%；農(nóng)行個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)11.6%，這一增速同比回落了21.2個(gè)百分點(diǎn)；中行上半年個(gè)人住房貸款的增幅是9.28%，同比下降7.7個(gè)百分點(diǎn)；作為傳統(tǒng)的按揭貸款大行，建行個(gè)人住房貸款39261.90億元，較上年年末增加3405.43億元，增幅為9.50%，增速較上年同期放緩。

截至上半年年末，中信銀行個(gè)人房貸余額4825億元，增長(zhǎng)占全部個(gè)人貸款增量的比重比2016年減少16.6個(gè)百分點(diǎn)；浦發(fā)銀行個(gè)人房貸余額5096億元，占全部個(gè)人貸款的比重比去年年末降低3.62個(gè)百分點(diǎn)；招商銀行個(gè)人住房貸款余額7999億元，較上年年末增長(zhǎng)11.05%，增速放緩。

不過(guò)，銀行家對(duì)于房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量較為樂(lè)觀，僅有14.2%的銀行家認(rèn)為房地產(chǎn)不良貸款率將上升，而去年有33.0%的銀行家選擇了此項(xiàng)，2015年則有36%的銀行家選擇了此項(xiàng)。在銀行家最為擔(dān)心的信用風(fēng)險(xiǎn)排名中，僅有6.6%的銀行家選擇了個(gè)人住房按揭貸款。

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)審慎規(guī)制局副局長(zhǎng)劉志清近日表示，房地產(chǎn)對(duì)銀行業(yè)的直接風(fēng)險(xiǎn)總體是可控的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款占銀行各項(xiàng)貸款的比重不足四分之一，遠(yuǎn)低于主要發(fā)達(dá)國(guó)家，而且我國(guó)實(shí)施嚴(yán)格的貸款首付比管理，但房地產(chǎn)通過(guò)經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政對(duì)銀行的間接影響不可低估。

嚴(yán)控過(guò)熱城市商用房貸款

對(duì)于2018年房地產(chǎn)貸款的走向，報(bào)告認(rèn)為，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸可能持謹(jǐn)慎態(tài)度，實(shí)施差別化的信貸政策。

調(diào)查顯示，57.5%的銀行家認(rèn)為，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的城市，開(kāi)發(fā)貸應(yīng)投向以保障性和普通商住房為主，嚴(yán)控商用房貸款；38.6%的銀行家認(rèn)為針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)冷的城市，應(yīng)該設(shè)計(jì)創(chuàng)新靈活的個(gè)人住房貸款和還款方式，鼓勵(lì)居民買(mǎi)房。

可見(jiàn)，銀行對(duì)于不同城市的房企和有購(gòu)房需求的居民將采取差異化的政策，但是在當(dāng)前階段，相比于房市過(guò)冷的城市的去庫(kù)存，銀行家更為重視控制熱點(diǎn)城市新增住房開(kāi)發(fā)貸款。

53.3%的銀行家認(rèn)為應(yīng)該建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的甄選機(jī)制，差異化設(shè)置不同城市的客戶(hù)準(zhǔn)入政策。

值得一提的是，東部地區(qū)有61.9%的銀行家特別關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這主要是因?yàn)?，我?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的城市相對(duì)集中在東部沿海的一二線(xiàn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年政策監(jiān)管下，東部地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱城市的用房貸款更加重視。（來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)）