4月以來，北京、杭州、成都等地土地出現(xiàn)流拍，其中北京市今年土地流拍數(shù)量更是累計(jì)達(dá)到6宗。
據(jù)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年4月，包括居住類用地、商服金融類用地、工業(yè)用地、綜合用地等土地類型在內(nèi)，北京全市并無新增土地供應(yīng)。
4月24日，北京市還有兩塊住宅用地流拍，分別是北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)中心區(qū)01-0010、0021地塊，北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)曹各莊橋戶營村MC00-0016-061地塊，兩宗地均為限價(jià)房用地。
根據(jù)各地土拍政策，當(dāng)?shù)貕K溢價(jià)率達(dá)到一定比例后才轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例。而最近北京的兩塊住宅土地直接流拍，并未進(jìn)入自持比例競(jìng)報(bào)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，總體上說，企業(yè)的資金面方面的壓力是在增大的，這也容易帶來很多問題，比如說企業(yè)拿地方面的策略會(huì)趨于保守等。從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流拍自然也容易帶來很多問題，尤其是類似企業(yè)經(jīng)營困難壓力增大、市場(chǎng)預(yù)期悲觀等。另外部分土地性價(jià)比不高，高估了企業(yè)拿地的預(yù)期，所以也會(huì)造成出讓環(huán)節(jié)受損。
兩年來，政府出臺(tái)各項(xiàng)政策鼓勵(lì)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，房屋租賃土地市場(chǎng)也開始活躍。但從市場(chǎng)來看，拿地?zé)崆楹透叱杀編淼挠y問題如影隨形。例如作為全國首個(gè)企業(yè)自持租賃住房項(xiàng)目，萬科翡翠書院在開啟預(yù)租時(shí)，“月房租1.5萬元起”“十年租金180萬元起”的價(jià)位引起熱議。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，4月份北京土地流拍的原因一個(gè)是開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，另一個(gè)是地塊本身位置等因素較差。而即使到了競(jìng)持比例階段，100%的自持率是無法盈利的，企業(yè)自持住房模式是一個(gè)階段性產(chǎn)物，未來很可能會(huì)趨于消失。
土地市場(chǎng)降溫
剛剛過去的4月份，全國多地土地流拍。除北京外，“五一”前杭州臨安兩宗土地流拍，成為杭州今年首次土地流拍，而當(dāng)天出讓的其他地塊也均遇冷，溢價(jià)率均未超過10%。中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，今年一季度杭州土地成交額高達(dá)923億元，成為全國土地出讓金額最多的城市。杭州一季度土地出讓近千億元的規(guī)模，比北京573億元的出讓金還多了350億元。
而在5月8日，成都市公共資源交易中心掛牌出讓兩宗商用地塊，根據(jù)出讓結(jié)果，其中一宗48畝教育用地以約6072萬元總價(jià)成功拍出，另一宗262畝商用地宣告流拍。
在土地出讓金方面，4月份全國出現(xiàn)冷熱不均的態(tài)勢(shì)。杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚(yáng)州、成都等7個(gè)城市土地出讓金額突破百億元，創(chuàng)同期土地出讓紀(jì)錄。但與此相比，北京、上海等城市4月土地拍賣市場(chǎng)趨冷。
但根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心日前發(fā)布的最新報(bào)告顯示，4月份全國50大城市土地收入2842.2億元，大部分城市土地成交溢價(jià)率卻明顯下行。
限房?jī)r(jià)、限地價(jià)是目前多地土拍市場(chǎng)的限制條件。在這樣的背景下，拿地成本的提高讓很多人感慨，開發(fā)商逐漸成了弱勢(shì)群體。
2016年的北京“930新政”后，北京開始力推限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持比例的土地拍賣模式，并于2016年底在海淀永豐18號(hào)地塊、海淀永豐19號(hào)地塊、海淀永豐20號(hào)地塊、大興黃村21號(hào)地塊共4宗地的拍賣中拍出了100%自持的比例，轟動(dòng)一時(shí)。
我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，企業(yè)自持租賃的模式是存在盈利困難的。當(dāng)前住房租賃的租金與房屋價(jià)格之間存在嚴(yán)重背離，北京的年租金投資回報(bào)率甚至僅有百分之一點(diǎn)多，即使動(dòng)用REITs，企業(yè)融資或推出也很困難。所以，如果不能解決盈利困境，很多房企是不敢嘗試自持的。雖然2017年至今的土拍自持比例基本都控制在50%以下，但自持運(yùn)營、限價(jià)銷售還是讓很多企業(yè)算不過賬，所以進(jìn)入2018年后，流拍現(xiàn)象明顯增多，這也導(dǎo)致北京在土地的新增供應(yīng)上有所拘束。
企業(yè)自持競(jìng)爭(zhēng)下的盈利難
企業(yè)自持租賃住房源于2016年北京“9？30”房地產(chǎn)調(diào)控新政策。當(dāng)年10月，北京市規(guī)劃國土委發(fā)布公告，4宗地塊全部試點(diǎn)采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的交易方式掛牌出讓。
上述4宗地塊最終以開發(fā)商自持100%面積落幕，其中位于永豐地區(qū)的兩個(gè)地塊打造成如今的翡翠書院項(xiàng)目。萬科自持租賃房項(xiàng)目翡翠書院最長(zhǎng)租期10年。90平方米三居室的月租金為1.5萬元至1.8萬元，如果一次性簽訂10年的租期合同，租金180萬元起，180平方米以上的復(fù)式四居室月租金為3萬元至4萬元，10年租金最高480萬元。
主管部門多次強(qiáng)調(diào)房子是用來住的、不是用來炒的定位，提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
北京市住建委等部門去年4月曾發(fā)通知，要求企業(yè)自持租賃房年限與土地出讓年限一致，在此期間“租賃”這一性質(zhì)不會(huì)改變。北京市對(duì)于“以租代售”的方式明令禁止，并嚴(yán)格查處。去年，北京住建委對(duì)萬科、中鐵建的類似做法進(jìn)行了約談告誡，并禁止相關(guān)宣傳。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，自持的模式，其實(shí)是租賃市場(chǎng)從舊模式向新模式轉(zhuǎn)變，即從個(gè)人自持轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商自持，這是發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的新手段?？傮w上說，開發(fā)商盈利難的痛點(diǎn)，也充分說明了一點(diǎn)，即未來政策層面需要關(guān)注開發(fā)商的利益訴求，在財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、金融證券化等方面給予扶持。
政府層面似乎也在探索為企業(yè)自持運(yùn)營尋找盈利空間，4月25日，中國證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。通知中稱，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。
但是張大偉的觀點(diǎn)是，此舉雖然能夠幫助開發(fā)商回籠資金，但是卻無法從根本上解決盈利問題。他認(rèn)為，目前市場(chǎng)上的自持租賃模式熱情下降，正是開發(fā)商意識(shí)到盈利的難題。此前諸如100%自持拿地的做法，是企業(yè)自認(rèn)為實(shí)際操作中可以將租賃轉(zhuǎn)為銷售。
自持模式會(huì)不會(huì)消失呢？至少目前政策層面還是存在的。嚴(yán)躍進(jìn)接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)認(rèn)為，租賃業(yè)務(wù)要實(shí)現(xiàn)盈利，需要積極的財(cái)政補(bǔ)貼和稅費(fèi)政策改革，是讓租賃企業(yè)健康成長(zhǎng)的關(guān)鍵所在，尤其是前期，通過此類財(cái)政補(bǔ)貼和政策的積極引導(dǎo)，能夠降低經(jīng)營的成本，這也有助于實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展，防范租賃企業(yè)自己去試錯(cuò)，進(jìn)而增加成功的概率。其次，通過有序的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，讓租賃企業(yè)更容易看到未來發(fā)展的邏輯和思路，這樣能夠壓縮開發(fā)環(huán)境和招租環(huán)節(jié)，進(jìn)而降低運(yùn)營成本。
嚴(yán)躍進(jìn)說：“此外，還需要通過系統(tǒng)的租客分類，能夠讓不同的租客在短時(shí)間內(nèi)租到房子，也樂意交付租金，這有助于租金提高和相關(guān)社區(qū)經(jīng)營收入的增加。第四、積極參與資產(chǎn)證券化模式，把未來潛在的租金收益給予貼現(xiàn)，這樣可以在當(dāng)前就實(shí)現(xiàn)較好的資金回籠和盈利；大力推進(jìn)信用租房和租售同權(quán)概念，如果后續(xù)有類似積分落戶等利好福利，那么租賃產(chǎn)品的收益率可以很快超過住宅領(lǐng)域。”（轉(zhuǎn)載自騰訊財(cái)經(jīng)）
