近日，有媒體報(bào)道，住建部日前在北京召開了一場(chǎng)共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)座談會(huì)，會(huì)議確定北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)城市。
何為“共有產(chǎn)權(quán)房”，是指中低收入住房困難家庭在購房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房自2007年起在江蘇省淮安市進(jìn)行試點(diǎn)，該模式已經(jīng)在江蘇省其他地區(qū)獲得了推廣。
為什么這些房子需要房屋所有者和地方政府共有產(chǎn)權(quán)？很重要的一個(gè)原因是地方政府在出讓土地的時(shí)候，讓渡部分土地出讓金，甚至通過一些稅費(fèi)減免的方式來降低建造成本。在以往的模式下，如果房子的所有權(quán)全都?xì)w于購房者，實(shí)際上就相當(dāng)于讓這部分購房者占了其他購房者的便宜。自從1998年房改以后，各地建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房很大程度上都是獲得了各種各樣的收稅減免，但是最后的收益卻歸于房產(chǎn)所有人，無論是對(duì)政府還是對(duì)其他納稅人，多少都是不公平的。
為什么政府要摒棄經(jīng)濟(jì)適用房而推出共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)？除了政府沒法享受房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲所帶來的收益外，更為重要的一個(gè)理由是此前政府在經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房的試驗(yàn)并不成功所致。
在過去幾年中，經(jīng)濟(jì)適用房之所以飽受詬病，一個(gè)很重要的原因就是無法挑選出適合的申請(qǐng)者，經(jīng)濟(jì)適用房往往流向與權(quán)力接近的居民。近年來不時(shí)傳來經(jīng)濟(jì)適用房為權(quán)勢(shì)者侵占的新聞，最典型的莫過于鄭州二七區(qū)房管局原局長(zhǎng)翟振鋒一家(8個(gè)身份證）在經(jīng)適房項(xiàng)目——蘭亭名苑小區(qū)擁有20套住房。也正是如此，從2012年起，廣東、江西、河南等省已經(jīng)開始停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。
但停止經(jīng)濟(jì)適用房也帶來了一些問題，那就是“夾心層”的住房沒法得到解決。在此種背景下，很多地方推行公共租賃房——政府建造一大批以租賃而不是以出售為目的的公共住房，從而解決中低收入階層的住房問題。盡管公租房解決了這些人的居住問題，但同樣產(chǎn)生了一個(gè)問題：政府用于建設(shè)住宅的成本過于巨大，每年的租金收入完全彌補(bǔ)不了巨額建設(shè)成本，甚至連利息支出都不能覆蓋。
正是在這種背景下，共有產(chǎn)權(quán)房出世了。從理論上說，共有產(chǎn)權(quán)房避免了購房者獲得全部房產(chǎn)價(jià)格上漲收益的可能：政府和購房者約定了所有權(quán)比例，一旦房產(chǎn)拋售，那么政府和購房者均可以獲得相應(yīng)的收益。事實(shí)上，“共有產(chǎn)權(quán)房”并非中國(guó)首創(chuàng)，其他國(guó)家也早有此先例。比如英國(guó)就有一類“階梯式共有產(chǎn)權(quán)房”（Shared ownership schemes）：住戶在購房時(shí)出資至少25%，另外的75%部分由政府機(jī)構(gòu)“Homes and Communities Agency”出資，而住戶需支付25%的房屋抵押貸款，及75%的租金。在住戶經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，可以逐步贖回剩余所有權(quán)，即類似一步一步上樓梯，所以稱為“階梯式共有產(chǎn)權(quán)”。這項(xiàng)措施一方面可以給中低收入（6萬英鎊以下）家庭以購房機(jī)會(huì)，一方面也可以讓政府逐步退出以租賃為主的公屋市場(chǎng)。
如果對(duì)比下英國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)房計(jì)劃，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)中國(guó)和英國(guó)在共有產(chǎn)權(quán)房上存在著一個(gè)最大不同，那就是英國(guó)居民需要為共有產(chǎn)權(quán)房向政府繳納租金，而中國(guó)的購房人不需要向政府繳納租金。為何住戶要向政府繳納租金？因?yàn)樽舨]有獲得房屋的完全所有權(quán)，因此他有必要為其他部分的產(chǎn)權(quán)繳納租金。在這種模式下，政府既是共同所有權(quán)人，同時(shí)也是房東；而住戶既是共同所有權(quán)人，同時(shí)也是租戶。在此模式下，住戶可以根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境來決定自己是否需要全額購入，而政府除了獲得首付款以外，還可以通過租金收入來獲得現(xiàn)金流。
盡管不收租金是中國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房設(shè)計(jì)中的瑕疵，不過在筆者看來，共有產(chǎn)權(quán)房的最大問題并不在此，而是在于房地產(chǎn)市場(chǎng)行情一旦開始下行，還有多少人愿意購買共有產(chǎn)權(quán)房？盡管政府在推出共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)宣稱是為了解決中低收入階層的住房問題，但公共租賃房和廉租房也可以解決中低收入階層的住房，為何卻沒有獲得市場(chǎng)的響應(yīng)？很重要的一個(gè)原因是后兩者只是單純提供“居住”，居住者由于不是所有者，就無法獲得房?jī)r(jià)上漲的收益。而在當(dāng)下中國(guó)，房?jī)r(jià)上漲是無數(shù)國(guó)人致富的原因，正是基于此，很多中低收入階層也想駛上房?jī)r(jià)上漲的致富快車道，而共有產(chǎn)權(quán)房毫無疑問就滿足了這種想象。
但房?jī)r(jià)能永遠(yuǎn)一直上漲嗎？至少從其他國(guó)家的例子來看，并沒有這樣的先例。而且中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過十來年的迅猛發(fā)展，目前很多城市的漲勢(shì)已經(jīng)趨于頹勢(shì)，至少從今年以來，不少城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得以遏制，甚至還有下跌的趨勢(shì)。購買房產(chǎn)的一般心態(tài)是買漲不買跌，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸冷清的背景下推出共有產(chǎn)權(quán)房，還有多少居民愿意付出不菲的首付購買一個(gè)將來可能會(huì)下跌的房產(chǎn)？這可能要大打疑問。
旨在讓政府和居民共享房?jī)r(jià)上漲收益的共有產(chǎn)權(quán)房，最大的風(fēng)險(xiǎn)在于房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)一旦停止，那么它就會(huì)變成讓居民和政府一起分擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，在這種情勢(shì)下最大的可能性是居民停止購買共有產(chǎn)權(quán)房，由政府承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；但政府建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的費(fèi)用則是由其他納稅人支出，這意味著共有產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)又要讓納稅人來承擔(dān)。為了滿足一部分居民獲得房?jī)r(jià)上漲的收益而把另外一部分居民拖入房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，這可能是當(dāng)初的共有產(chǎn)權(quán)房的設(shè)計(jì)者所沒有想到的問題。
事實(shí)上，這并不是公共政策在住房市場(chǎng)上的第一次顧此失彼。細(xì)數(shù)1998年以來的住房改革，政策走了很多彎路：為了彌補(bǔ)政府在住宅市場(chǎng)的欠賬，一次性把幾乎所有的存量房都變?yōu)閭€(gè)人，盡管解決了他們的住房，卻沒有想到后來者的住房問題從而形成了代際不公平；為了保障低收入階層而建設(shè)的保障房，最后卻變成權(quán)勢(shì)者的游戲；為了避免房產(chǎn)價(jià)值上漲收益都?xì)w于房產(chǎn)持有人而推出的公租房，卻產(chǎn)生了建設(shè)成本巨大而難以持續(xù)問題。
這一次的共有產(chǎn)權(quán)房能否走出這個(gè)循環(huán)？從目前的表現(xiàn)來看，它還是沒有跳出這一窠臼：它只是想到房產(chǎn)價(jià)格上漲的情境，萬一房產(chǎn)市場(chǎng)下行，它又會(huì)怎么辦？至少從目前來看，在國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市，房?jī)r(jià)下降是一個(gè)大概率事件。
