上家收了定金，樓價上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前?！　《址拷灰浊凹m紛增多的現(xiàn)象是交易對象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關法律，交易雙方都應當履行“先合同義務”，不履行“先合同義務”者應當承擔“締約過失”責任?！　》慨a(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務”?！　”憩F(xiàn)　　不履行先合同義務應承擔締約過失責任　　據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會法律咨詢部主任、德尚律師事務所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務”。　　所謂“先合同義務”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據(jù)誠實信用原則所產(chǎn)生的義務。不履行先合同義務，而致另一方信賴利益損失者，應當承擔賠償責任?！　〔宦男?ldquo;先合同義務”的表現(xiàn)形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務即“先合同義務”的責任承擔問題?！　?jù)陳世福律師介紹，“先合同義務”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：　　假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為?！　∫虼?，不履行先合同義務應承擔《合同法》第42條的締約過失責任。　　陳世福律師為此建議，合同雙方應遵守游戲規(guī)則，立法上也應更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性?！　?nèi)容　　五項內(nèi)容構(gòu)成先合同義務　　陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務主要有五個方面的內(nèi)容———　　瑕疵告知義務　　內(nèi)容：　　二手房的提供者，不管是上家還是中介商應當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。　　案例：　　上家收了定金，樓價上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前?！　《址拷灰浊凹m紛增多的現(xiàn)象是交易對象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關法律，交易雙方都應當履行“先合同義務”，不履行“先合同義務”者應當承擔“締約過失”責任?！　》慨a(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務”。　　表現(xiàn)　　不履行先合同義務應承擔締約過失責任　　據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會法律咨詢部主任、德尚律師事務所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務”。　　所謂“先合同義務”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據(jù)誠實信用原則所產(chǎn)生的義務。不履行先合同義務，而致另一方信賴利益損失者，應當承擔賠償責任?！　〔宦男?ldquo;先合同義務”的表現(xiàn)形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務即“先合同義務”的責任承擔問題?！　?jù)陳世福律師介紹，“先合同義務”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：　　假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為?！　∫虼?，不履行先合同義務應承擔《合同法》第42條的締約過失責任。　　陳世福律師為此建議，合同雙方應遵守游戲規(guī)則，立法上也應更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性?！　?nèi)容　　五項內(nèi)容構(gòu)成先合同義務　　陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務主要有五個方面的內(nèi)容———　　瑕疵告知義務　　內(nèi)容：　　二手房的提供者，不管是上家還是中介商應當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。　　案例：　　上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當場約定5日內(nèi)雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶登記手續(xù)。然而，在5天當中，雖經(jīng)李小姐多次請求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過戶手續(xù)。李小姐無奈之下向法院提起訴訟?！　≈覍嵉牧x務 　　內(nèi)容：　　二手房交易中，雖然一方當事人沒有明確告知對方當事人有關信息屬商業(yè)秘密，但基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般的常識，二手房交易當事人不能泄露更不應當以此搞手拉手交易，否則，應當承擔賠償責任?！　“咐骸　X年11月，還某、龔某、季某先后來到上海萬乾房屋置換經(jīng)紀有限公司靈石路分公司，要求上門察看在該處掛牌出售的房屋。萬乾公司隨即要求3位看房者填寫《看房約定書》，規(guī)定看房者自看房之日起3個月內(nèi)，不私自與出售方或通過第三方簽訂所看房屋的轉(zhuǎn)讓合同，否則需向該公司支付房屋轉(zhuǎn)讓總價2%的違約金?！　?位看房者填寫完約定書，萬乾公司派員分別陪同他們察看房屋。不料此后，3人甩開中介公司分別與賣房者委托其他房屋中介公司簽訂了房屋買賣合同?！　∪f乾公司得知后，將4位看房者告上法院。法院認為，3位看房者的行為違反誠實信用原則，應酌情賠償萬乾公司從事居間活動而付出的勞務及必要費用。