一、 如何訂立合同條款

然而，如何簽訂對(duì)自己有利的《商品房買賣合同》卻是件令購房者頭疼的事情。因?yàn)椋彿空唠m然希望盡可能地維護(hù)自己的權(quán)益，卻不知到底該從哪下手；而開發(fā)商為了減少麻煩，卻會(huì)盡力利用自己的經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)，把合同條款寫得對(duì)其有利。

那么，購房者該如何來訂立商品房買賣合同呢？

商品房買賣合同按其內(nèi)容，可分為雙方義務(wù)和違約責(zé)任兩大塊。對(duì)開發(fā)商而言，其主要義務(wù)包括：房屋面積、質(zhì)量、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、物業(yè)管理、交房期限、辦理產(chǎn)權(quán)登記期限等。本文就容易發(fā)生糾紛的幾方面條款作詳細(xì)說明：

面積條款：近期以來，由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋的出臺(tái)，因面積總數(shù)而引起的糾紛已經(jīng)有明確、規(guī)范的處理辦法，但因公攤面積增大、戶內(nèi)面積減小，而面積增加值又在誤差范圍內(nèi)的情況又時(shí)有發(fā)生。為避免這一情況的發(fā)生，對(duì)于面積差異的處理，購房者最好就此在簽訂合同之前就與開發(fā)商明確協(xié)商好解決辦法，如：公攤面積超過多少比例，購房者將對(duì)超出部分不予付款；戶內(nèi)面積縮小多少比例開發(fā)商要給予補(bǔ)償，如何補(bǔ)償?shù)?。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的大小，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

周邊環(huán)境和配套設(shè)施條款：在簽訂合同時(shí)，盡可能將售樓廣告中或銷售過程中開發(fā)商口頭承諾的內(nèi)容簽進(jìn)合同，如開發(fā)商不配合，也一定要盡量爭(zhēng)取將自己看重的幾項(xiàng)內(nèi)容，如樓下的綠地、車位、寬帶網(wǎng)入戶、游泳池、兒童樂園等特別給予書面約定；如果開發(fā)商不肯將其寫入條款時(shí)，就很可能不會(huì)提供這些內(nèi)容。這時(shí)，消費(fèi)者就應(yīng)掂量一下，是否值得購買此房產(chǎn)了。

交房條件和期限條款：交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記是開發(fā)商最重要的義務(wù)，而辦理產(chǎn)權(quán)登記的前提又是要開發(fā)商向購房者交付了符合約定的房產(chǎn)。因此，合同中就要明確開發(fā)商在交房時(shí)必須具備什么條件、何時(shí)交房、如果不能按時(shí)交付符合條件的房產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng)按日承擔(dān)萬分之幾的違約金。在這方面的條款中，開發(fā)商最常用的方法是擴(kuò)大不可抗力的含義。我國合同法規(guī)定的不可抗力是指：不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。但開發(fā)商常常在合同條款中擴(kuò)大了不可抗力的范圍，例如有開發(fā)商約定：“不可抗力是指但不限于開發(fā)商不能預(yù)見的情況”，這相當(dāng)于一種無限排除，對(duì)購房人顯失公平。再如，“其他非甲方所能控制的延誤因由（如：不受甲方控制之情況如出入道路污物處理系統(tǒng)，水源電力供應(yīng)系統(tǒng)及其他主要設(shè)備之問題引起的建筑受阻等其他原因）。”按此約定，如果承包商偷工減料被行政主管部門勒令停工也成為了開發(fā)商延期交房的理由了。所以，應(yīng)當(dāng)盡量明確按照法律的規(guī)定來約定不可抗力的范圍。

二、違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)明確

合同開發(fā)商與購房者的違約承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)當(dāng)是對(duì)等的。開發(fā)商往往利用其強(qiáng)勢(shì)地位或者購房者審查合同不嚴(yán)格訂立權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的合同。因此，希望購房者在簽訂合同時(shí)，一定要注意開發(fā)商對(duì)自己違約時(shí)責(zé)任條款的內(nèi)容，防止其逃避應(yīng)有的責(zé)任。條款對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)作出約定之后，僅僅是完成了合同目的的一部分。因?yàn)橛喠⒑贤哪康脑谟诜婪犊赡馨l(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，并在違約行為發(fā)生后對(duì)違約方進(jìn)行制裁，以保護(hù)守約方的合法利益。但如果合同未對(duì)違約方的違約責(zé)任做出明確、具體的約定，權(quán)利義務(wù)條款也就成為一句空話了。從這一意義上來說，約定合法有效的違約責(zé)任條款，就顯得比約定雙方義務(wù)的條款更為重要。那么，我們要如何約定違約責(zé)任條款呢？

第一，要把握一個(gè)最重要的原則：有義務(wù)就應(yīng)當(dāng)有違約責(zé)任條款。要對(duì)每一條款逐一細(xì)想、琢磨——當(dāng)有對(duì)開發(fā)商的義務(wù)作出規(guī)定時(shí)，一定要看清楚合同中是否已約定處理辦法，約定的內(nèi)容、賠償是否讓你滿意，而千萬不能只約定“不能怎樣”、“應(yīng)該怎樣”，卻沒有約定處理及賠償?shù)木唧w辦法。

第二，違約責(zé)任一定要約定得詳細(xì)、具體、明白。包括：違約責(zé)任的起算點(diǎn)、違約金的計(jì)算方式、爭(zhēng)議的解決方式等。如質(zhì)量條款就可以作如下約定：甲方交付商品房的質(zhì)量和設(shè)備如不符合國家有關(guān)規(guī)定和甲方的承諾，甲方負(fù)責(zé)給予更換或調(diào)整。更換或調(diào)整的商品房或其設(shè)備應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定，且符合甲方的承諾或達(dá)到甲方承諾設(shè)備的同等品質(zhì)。因甲方交付的商品房及其設(shè)備存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，致使乙方遭受人身或財(cái)產(chǎn)的損失，甲方對(duì)乙方的直接損失承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)于商品房內(nèi)部各部件的保修期約定，以甲方出具的《住宅質(zhì)量保證書》為準(zhǔn)。保修期內(nèi)，甲方有義務(wù)自行或委托第三方應(yīng)乙方的要求進(jìn)行保修服務(wù)，維修人員應(yīng)在乙方發(fā)出通知后24小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，在條件允許的情況下盡快排除故障。如甲方未按合同約定履行保修義務(wù)，乙方有權(quán)自行委托他人維修，由此所產(chǎn)生的一切費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

第三，如果是以違約天數(shù)乘以萬分之幾來計(jì)算違約金，由于開發(fā)商約定的違約賠償標(biāo)準(zhǔn)一般較低，多為銀行存款利率，建議購房者要求改為以個(gè)人住房商業(yè)貸款利率為賠償標(biāo)準(zhǔn)，以保護(hù)自身的權(quán)益。如果是約定按購房款總額的百分比作為違約金，則盡可能按《合同法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，約定在購房款總額的20％以內(nèi)。

三、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行資格審查

商品房買賣屬于不動(dòng)產(chǎn)買賣，因其涉及金額較大，對(duì)于買方來講，風(fēng)險(xiǎn)較大。因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的選擇尤為重要。資質(zhì)等級(jí)高，信譽(yù)良好，資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商誠實(shí)守信度一般來講不用置疑，并且其售后服務(wù)、嚴(yán)格執(zhí)行合同方面都較為良好?，F(xiàn)實(shí)情況是，因房屋所處位置、小區(qū)的規(guī)劃、樓盤設(shè)計(jì)較好等方面的原因，買房者急于買方而導(dǎo)致開發(fā)商的房子供不應(yīng)求，很容易忽視開發(fā)商的資質(zhì)審查，這對(duì)買房者存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，提醒廣大購房者，在該種情況下，一定要了解一下開發(fā)商近幾年的開發(fā)項(xiàng)目，認(rèn)真查閱開發(fā)商的銷售許可文件。審查《商品房預(yù)售許可證》或竣工驗(yàn)收合格證明和出售許可證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號(hào)、項(xiàng)目名稱、棟號(hào)、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購買的房產(chǎn)是否相符。

四、審慎對(duì)待商品房的宣傳廣告

目前有些開發(fā)商的宣傳存在不真實(shí)的情況，而許多購房人又大多是先從廣告中了解房屋的大致情況的。但你千萬不要把宣傳廣告與商品房合同劃等號(hào)。一般的商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，凡是宣傳廣告和開發(fā)商口頭承諾的東西，你如果很在乎，你一定要在合同中的中注明，而且任何違約都應(yīng)在協(xié)議中設(shè)定賠償條款。如果開發(fā)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾內(nèi)容具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未寫入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

五、了解商品房是否設(shè)置了他項(xiàng)權(quán)利

購房之前應(yīng)了解開發(fā)商預(yù)售的商品房或現(xiàn)房是否設(shè)定了抵押等他項(xiàng)權(quán)利，已經(jīng)抵押的商品房，一旦開發(fā)商作為債務(wù)人不履行義務(wù)，抵押權(quán)人將行使抵押權(quán)，抵押權(quán)人就有權(quán)請(qǐng)求人民法院對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣、變賣而優(yōu)先受償。購買已經(jīng)抵押的商品房一旦產(chǎn)生糾紛，會(huì)給購房人帶來很大的麻煩，對(duì)已經(jīng)抵押的商品房最好不要購買。如果不清楚你所購買的商品房是否抵押，開發(fā)商又保證該商品房沒有抵押，應(yīng)當(dāng)在合同中注明。

六、注意商品房的計(jì)價(jià)方式

商品房銷售時(shí)，根據(jù)雙方約定，既可以采用按套（單元）、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也可以采用按建筑面積計(jì)價(jià)。不同的計(jì)價(jià)方式通常會(huì)導(dǎo)致“理解價(jià)格”與實(shí)際價(jià)格的差異，從而產(chǎn)生被欺騙的感覺。但這個(gè)責(zé)任又不能歸結(jié)于開發(fā)商，因此，在細(xì)節(jié)上注意很重要。

七、注意規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)范方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自變更。但是，由于商品房建設(shè)周期較長，開發(fā)過程中市場(chǎng)情況可能發(fā)生變化，開發(fā)商對(duì)原有設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改、調(diào)整。當(dāng)事人為保護(hù)自己的權(quán)益，一定要填寫此條，即開發(fā)商不得擅自變更房屋的建筑設(shè)計(jì)，如果開發(fā)商確實(shí)需要變更，并且變更對(duì)購房者有利，購房者可以同意變更，但開發(fā)商要取得城市規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)，并在一定期限內(nèi)與購房者簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

八、一定要開發(fā)商提供正式合同文本和銷售發(fā)票。

正式的商品房買賣合同和商品房銷售發(fā)票是你在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房證時(shí)必須向其提供的，也是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)在辦理商品房所有權(quán)登記和頒發(fā)房產(chǎn)證時(shí)要求的。所以作為購房人應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)開發(fā)商所提供的合同文本是否為河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳監(jiān)制的正式合同文本，對(duì)于正式文本中沒有涉及的問題你可以在補(bǔ)充協(xié)議中注明。特別注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向你出具正式的由稅務(wù)部門印制商品房銷售發(fā)票，而不能用普通的收據(jù)代替。

九、開發(fā)商違背誠信的懲罰

開發(fā)商具有下列五種情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；

（四）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（五）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。