該房屋買賣合同是予以解除,還是繼續(xù)履行?
添加時(shí)間:2017-11-26 23:59:50
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一、一審認(rèn)定事實(shí)與處理結(jié)果 原告何繼明、李珈、吳志良、黎明輝與被告海南泰信實(shí)業(yè)有限公司(下稱泰信公司)分別于1999年12月29日、XX年1月3日、8日簽訂《商品房購(gòu)銷合同》和《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》。合同約定,何繼明購(gòu)買泰信公司“南海傳說(shuō)”之阿波羅中心酒店第3層第33號(hào)房,暫測(cè)建筑面積為38平方米,每平方米價(jià)款4595元,總購(gòu)房款為165,880元;,李珈購(gòu)買第5層第33號(hào)房,暫測(cè)建筑面積為38平方米,每平方米價(jià)款4,422.25元,總購(gòu)房款為168,045元;吳志良購(gòu)買第6層第5號(hào)房,暫測(cè)建筑面積為61平方米,每平方米價(jià)款4,317.5元,總購(gòu)房款為263,383元;黎明輝購(gòu)買第3層第32號(hào)房,暫測(cè)建筑面積為38平方米,每平方米價(jià)款4,365.25元,總購(gòu)房款為165,880元。合同簽訂后,各原告即向被告泰信公司支付了首期購(gòu)房款:何繼明支付55,880元,李珈支付58,045元,吳志良支付83,383元,黎明輝支付55,880元。同時(shí),4原告還與被告泰信公司簽訂了《銀行按揭貸款辦理的補(bǔ)充協(xié)議》,并提供了辦理購(gòu)房余款按揭手續(xù)所需的資料,同時(shí)各將1000元按揭費(fèi)用存入被告泰信公司指定的銀行帳戶。合同還約定:泰信公司在瓊山市東營(yíng)濱海旅游區(qū)建設(shè)“南海傳說(shuō)”溫泉療養(yǎng)度假中心,主體建筑為酒店式公寓,交房時(shí)間為XX年12月18日前,交付房屋時(shí),如房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積差別不超過(guò)正負(fù)2%(不包括2%),則房?jī)r(jià)款不變,如超過(guò),則每平方米價(jià)格不變,房?jī)r(jià)款按實(shí)際面積計(jì)算,同時(shí)還約定泰信公司逾期交房應(yīng)向原告支付違約金,合同繼續(xù)履行;合同生效后任何一方無(wú)正當(dāng)理由要求終止合同的,除雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議外,責(zé)任方須按合同及補(bǔ)充協(xié)議有關(guān)條款規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任,并按實(shí)際已付款的10%賠償對(duì)方損失。同時(shí),原、被告雙方又簽訂《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》,約定:原告將購(gòu)買的“南海傳說(shuō)”之阿波羅中心酒店的套房委托給泰信公司委托給國(guó)內(nèi)外酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理。XX年12月18日起視為正式移交公寓交給泰信公司管理后,自酒店開業(yè)之日起,房屋所有權(quán)人可獲得酒店客房部分每年度的利潤(rùn)分紅,每年在旅游淡季期間,享用18天同等級(jí)別公寓的免費(fèi)入住權(quán)。此外,《商品房購(gòu)銷合同》對(duì)價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整、交接商品房時(shí)的付款額、泰信公司關(guān)于裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理、物業(yè)管理、《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》對(duì)受托進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理期間的權(quán)限、質(zhì)詢與建議權(quán)、稅費(fèi)等均作了約定。泰信公司“南海傳說(shuō)”項(xiàng)目原名為“華源療養(yǎng)保健中心”,1999年泰信公司將其更名為“南海傳說(shuō)溫泉療養(yǎng)度假中心”,在建設(shè)過(guò)程中,又將其更名為“海南皇冠濱海溫泉酒店”。該項(xiàng)目主要由阿波羅中心酒店、古羅馬溫泉浴場(chǎng)、雅典娜、波賽東公寓酒店等主體建筑組成。在酒店建設(shè)過(guò)程中,泰信公司對(duì)“南海傳說(shuō)”的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改,將阿波羅中心酒店四原告購(gòu)買的期房房間的內(nèi)部設(shè)計(jì)加以改變、建筑面積縮小,但是,泰信公司沒有通知四原告對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行修訂、重訂。在本案訴訟過(guò)程中,一審法院依據(jù)四原告的申請(qǐng),依職權(quán)在瓊山市房產(chǎn)局查實(shí),泰信公司的阿波羅中心酒店尚有部分房間沒有銷售,一審法院司法技術(shù)人員根據(jù)四原告的指認(rèn),對(duì)相應(yīng)的四套房間進(jìn)行建筑面積測(cè)算,結(jié)果發(fā)現(xiàn)被測(cè)算的四套房間的建筑面積均比四原告與泰信公司訂立的購(gòu)房合同中約定的建筑面積小,但四原告均表示愿意繼續(xù)履行合同,接受重新測(cè)算過(guò)建筑面積比合同面積小的房間。但“南海傳說(shuō)”的變更,被告泰信公司并未在XX年12月18日合同履行期限屆滿前告知原告,也沒有為四原告辦理購(gòu)房按揭手續(xù)。直至XX年12月11日、2月6日,被告泰信公司才向包括四原告在內(nèi)的購(gòu)房者發(fā)出《致客戶函》,稱其已將原來(lái)“一般的療養(yǎng)度假中心”發(fā)展為“五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式度假酒店”,并委托國(guó)際著名的酒店管理集團(tuán)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)和管理,項(xiàng)目名稱和內(nèi)容以及原來(lái)的戶型發(fā)生變更,投入加大,成本增加,原雙方所簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》的標(biāo)的在性質(zhì)上已發(fā)生了根本的變化,加之由于銀行操作上的原因,致使按揭手續(xù)不能如期辦理,再之由于工程進(jìn)度受阻,不能如期交房,因此要求調(diào)整原合同所定價(jià)格,按“現(xiàn)在定價(jià)”購(gòu)買,并愿意按原合同有關(guān)條款進(jìn)行處理。該函發(fā)出后,大部分購(gòu)房者退房,但原告何繼明等4人一致要求被告承擔(dān)違約責(zé)任并繼續(xù)履行合同。XX年12月21日,被告泰信公司向原告發(fā)出《知會(huì)》,明確表示“初步結(jié)算酒店造價(jià)每平方米已超過(guò)人民幣8000元,公司無(wú)力按原簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》中確定的購(gòu)房?jī)r(jià)格履行合同,愿意承擔(dān)合同不能履行的責(zé)任,共同協(xié)商終止履行合同。”對(duì)于被告的意見,4原告均未同意。XX年1月8日,“皇冠濱海溫泉酒店”開業(yè)之后,被告泰信公司將阿波羅中心酒店產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)賣給第三人海南皇冠假日濱海溫泉酒店有限公司,同年10月18日,“房屋所有權(quán)證”辦至該公司名下?! 「鶕?jù)上述事實(shí),一審法院認(rèn)為,原、被告簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》及《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》是在平等互利的基礎(chǔ)上簽訂,是當(dāng)事人真實(shí)意思表示,合同實(shí)質(zhì)要件與形式要件均符合法律規(guī)定,應(yīng)確認(rèn)有效。合同簽訂后,原告依約履行付款義務(wù),并交納辦理購(gòu)房按揭手續(xù)費(fèi)用,但被告泰信公司并未在合同約定期限內(nèi)向原告交付房產(chǎn)和辦理按揭手續(xù),而遲延履行合同也未在合同履行期限屆滿前通知對(duì)方,被告泰信公司的行為違反誠(chéng)實(shí)信用原則,構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。4原告原購(gòu)買的阿波羅中心酒店332、333、533、605號(hào)房間,因被告在建設(shè)過(guò)程中,修改了設(shè)計(jì)方案,致使“阿波羅酒店”的房間結(jié)構(gòu),空間尺寸、酒店名稱發(fā)生變化,從而導(dǎo)致合同約定的房間不復(fù)存在。而原告所指認(rèn)的阿波羅中心酒店3341、3342、3641、3709號(hào)房間的建筑面積、結(jié)構(gòu)與合同之標(biāo)的不同。并且,阿波羅中心酒店的產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移給第三人海南皇冠假日濱海溫泉酒店有限公司,被告泰信公司對(duì)阿波羅酒店已不擁有產(chǎn)權(quán),被告泰信公司已喪失了履行合同的可能性,在這種情況下強(qiáng)制被告履行義務(wù)是不可能的。在被告泰信公司履行不能的情況下,原告要求被告泰信公司繼續(xù)履行《商品房購(gòu)銷合同》有悖法律,本院不予支持;對(duì)被告泰信公司以事實(shí)不能履行要求解除《商品房購(gòu)銷合同》的請(qǐng)求,予以支持?!渡唐贩抠?gòu)銷合同》解除后,基于該合同才能履行的《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》也失去了履行的可能,因此也應(yīng)一并解除。造成合同履行不能的原因,是被告泰信公司根本違約所致,被告在合同未經(jīng)合法解除、買賣雙方有糾紛的情況下,將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人,有欺詐的故意。因此,被告泰信公司不但應(yīng)返還購(gòu)房款及購(gòu)房按揭手續(xù)費(fèi)、支付利息,還要承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。 根據(jù)上述查明的事實(shí)及理由,一審法院作出下列判決:1、解除原、被告簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》及《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》;2、駁回原告何繼明、李珈、吳志良、黎明輝要求被告泰信公司繼續(xù)履行《商品房購(gòu)銷合同》和《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》的訴訟請(qǐng)求;3、被告泰信公司應(yīng)在本判決書發(fā)生法律效力之日起10天內(nèi)向原告何繼明、李珈、吳志良、黎明輝分別返還購(gòu)房款55880元、58045元、83383元、55880元及每人1000元的按揭費(fèi)用并支付利息;4、被告泰信公司應(yīng)在本判決書發(fā)生法律效力的10天按原告何繼明、李迦、吳志良、黎明輝已付購(gòu)房款的一倍支付賠償款;5、駁回原、被告的其他訴訟請(qǐng)求?! 《⒃u(píng)析意見本案在審理過(guò)程中發(fā)生較大的爭(zhēng)議,爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是原、被告雙方當(dāng)事人所簽訂的期房買賣合同合法有效,而在被告方單方嚴(yán)重違約的情況下,是判令解除合同,還是繼續(xù)履行合同?法官通過(guò)審理本案,要追求的社會(huì)價(jià)值和法律效果又是什么?社會(huì)正義與司法公正又如何體現(xiàn)? 筆者認(rèn)為,該案部分影響適用法律的主要事實(shí)不清,適用法律顯失公正,解除房屋買賣合同之判決值得探討?! ∈紫?,在事實(shí)認(rèn)定上,原、被告雙方當(dāng)事人簽訂的是期房買賣合同,而不是現(xiàn)房付款交易,也就是說(shuō),被告泰信公司取得“南海傳說(shuō)”產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)許可后,就在《海南日?qǐng)?bào)》上刊登銷售廣告,發(fā)出期房交易邀約,4原告據(jù)此與被告泰信公司簽訂房屋買賣合同,購(gòu)買由被告泰信公司提供的“南海傳說(shuō)”酒店建設(shè)平面圖紙上已事先編好房號(hào)的4套房間。而后,被告泰信公司在建設(shè)“南海傳說(shuō)”過(guò)程中,一再改變酒店名稱,在本案訴訟過(guò)程中,聲稱其房?jī)r(jià)已超過(guò)8000元一平米,但又未提供能證明房屋造價(jià)已超過(guò)8000元一平米的任何證據(jù)以支持其不履行合同之主張。 其次,該案一審判決解除原、被告雙方當(dāng)事人所簽訂的房屋買賣合同的事實(shí)支撐點(diǎn),是合同指向的標(biāo)的物非為原標(biāo)的物,屬被告泰信公司“事實(shí)上的履行不能”。這個(gè)問(wèn)題是認(rèn)定事實(shí)與適用法律上的交叉失誤。我們從一審判決書可以看出,被告泰信公司存在下列嚴(yán)重違約的行為和事實(shí):在“南海傳說(shuō)”酒店建設(shè)過(guò)程中,修改設(shè)計(jì)圖紙、改變房間結(jié)構(gòu)未對(duì)原告方履行告知義務(wù),逾期交付房屋,沒有為4原告辦理購(gòu)房按揭手續(xù),在案件訴訟過(guò)程中擅自將爭(zhēng)議標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給第三人,等等。《中華人民共和國(guó)民法通則》第4條規(guī)定:“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。”《中華人民共和國(guó)合同法》第6條也規(guī)定:“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。”在本案中,原、被告雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)地位是極其懸殊、不平等的,被告泰信公司是“南海傳說(shuō)”酒店的發(fā)展商,而4原告則是購(gòu)買期房的消費(fèi)者,在經(jīng)濟(jì)地位上,被告泰信公司處于強(qiáng)勢(shì),4原告是弱者。我國(guó)民、商事立法的出發(fā)點(diǎn)與執(zhí)法的基本原則是抑強(qiáng)扶弱,保護(hù)弱者的合法權(quán)益;同時(shí),被告泰信公司從設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)等一系列活動(dòng)中,屢屢違約,編造各種沒有事實(shí)依據(jù)的理由拒絕履約,一審判決非但不制裁其非法的行為,反而支持其違法的訴訟請(qǐng)求,這種適用法律錯(cuò)誤的判決,不但違反我國(guó)民、商事法律的立法、司法的基本原則,而且對(duì)構(gòu)筑政府的、社會(huì)的、司法的、經(jīng)濟(jì)的、公民的“誠(chéng)信原則”有百害而無(wú)一利。再者,本案判決解除商品房買賣合同,有沒有事實(shí)依據(jù)與法律依據(jù)呢?筆者的意見仍然是否定的。盡管被告泰信公司在建設(shè)酒店過(guò)程中,將酒店名稱由“南海傳說(shuō)”改為“阿波羅”,將房間面積縮小,房間重新編號(hào),但在一審訴訟期間,仍有大量尚未銷售出去的房屋,經(jīng)4原告指認(rèn)并經(jīng)一審法院司法技術(shù)部門鑒定,4原告愿意接受這些重新編號(hào)的房間。而被告泰信公司為了毀約,竟然在一審訴訟期間私自將訴訟爭(zhēng)議標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給第三人,既反映其沒有履行義務(wù)的誠(chéng)意,又是故意規(guī)避法律,干擾正在進(jìn)行的民事訴訟,人民法院應(yīng)宣告被告與第三人之間轉(zhuǎn)移物權(quán)的交易行為無(wú)效,制裁被告與第三人干擾人民法院司法活動(dòng)的違法行為,保護(hù)公民、法人的合法權(quán)益,維護(hù)法律權(quán)威。綜上所述,筆者認(rèn)為,為了促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,規(guī)范游戲規(guī)則,構(gòu)筑社會(huì)誠(chéng)信,保護(hù)交易安全,本案應(yīng)當(dāng)判決被告泰信公司繼續(xù)履行義務(wù),向4原告交付房屋,并支付逾期履行合同的違約金。