“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”3月5日上午，十三屆全國人大二次會議在人民大會堂開幕，國務(wù)院總理李克強作政府工作報告，對2019年房地產(chǎn)政策如此定調(diào)。
此次政府工作報告共三次提到“房地產(chǎn)”，第一處是在總結(jié)2018年扎實打好三大攻堅戰(zhàn)相關(guān)工作時提到，“改革完善房地產(chǎn)市場調(diào)控機制”；第二處是在布置今年深入推進新型城鎮(zhèn)化相關(guān)工作時，對今年的房地產(chǎn)政策做出的相關(guān)部署；第三處則是在布置深化財稅金融體制改革工作時提到，要穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法。
本次政府工作報告中對2019年房地產(chǎn)政策的表述，被認為延續(xù)了去年底中央經(jīng)濟工作會議與全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議的“求穩(wěn)”基調(diào)。但多位分析人士均指出，在房地產(chǎn)政策大基調(diào)不變、不會出現(xiàn)實質(zhì)性松動的同時，棚改放緩、部分城市調(diào)控微松等變化將會出現(xiàn)。
基調(diào)仍求穩(wěn)
政府工作報告指出，要更好解決群眾住房問題，落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
實際上，在近兩年來不斷加碼的調(diào)控政策效果持續(xù)累加下，進入2019年，房價漲勢繼續(xù)放緩。
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月的70城市新房價格平均環(huán)比漲幅，在連續(xù)三個月下跌后來到0.61%。而在市場反應(yīng)更加敏銳的二手房市場，4個一線城市的二手房價格平均環(huán)比下降0.1%，31個二線城市的二手房價格由升轉(zhuǎn)降，平均降幅為0.1%。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，政府工作報告所提到的城市主體責(zé)任，其內(nèi)容核心是此前全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提到的穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期。而房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，其實是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。
張大偉注意到，過去幾年中市場最關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控原則“房子是用來住的，不是用來炒的”，并未出現(xiàn)在此次政府工作報告中。張大偉認為，中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變，調(diào)控基本原則也不會改變，但本輪房地產(chǎn)政策最嚴(yán)格的階段已經(jīng)過去。部分房價平穩(wěn)的城市，調(diào)控可能出現(xiàn)調(diào)整的趨勢。
政府工作報告中還延續(xù)了中央經(jīng)濟工作會議“改革完善住房市場體系和保障體系”的相關(guān)表述。
在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，這一方面表明中央把住房保障擺在更加重要的位置，另一方面也表明市場與保障兩者分開的思路。
許小樂指出，政策上會對過去過度行政化干預(yù)的手段進行結(jié)構(gòu)性微調(diào)，支持正常的首次置業(yè)和改善需求，支持跨城市流動人口的住房置換，并對二套、多套住房以及投資投機性需求依然保持高壓態(tài)勢。
此外，不僅是調(diào)控政策，與樓市密切相關(guān)的信貸政策，也將在2019年保持“求穩(wěn)”態(tài)勢。
政府工作報告提出，要引導(dǎo)金融機構(gòu)擴大信貸投放、降低貸款成本，精準(zhǔn)有效支持實體經(jīng)濟，不能讓資金空轉(zhuǎn)或脫實向虛。加大對中小銀行定向降準(zhǔn)力度，釋放的資金全部用于民營和小微企業(yè)貸款。
一位東部省份房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，政府工作報告對金融支持小微企業(yè)的導(dǎo)向十分明確，結(jié)合此前2月底央行表態(tài)“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險，審慎發(fā)放開發(fā)貸款和個人按揭貸款”，房地產(chǎn)金融管控將會依然嚴(yán)格。
3月5日下午，銀保監(jiān)會主席郭樹清在旁聽重慶代表團全體會議時對媒體記者表示，下一階段房地產(chǎn)金融政策總的方針不會有改變。此外，郭樹清還提到，結(jié)構(gòu)性去杠桿要“穩(wěn)住家庭杠桿率”。
棚改、房地產(chǎn)稅提法有變
盡管整體政策基調(diào)仍是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，但在棚改、房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)領(lǐng)域廣受關(guān)注的話題，在今年政府工作報告中的描述口吻則有微妙變化。
今年的政府工作報告提出，繼續(xù)推進保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。
與去年提出“開工580萬套”的棚改目標(biāo)不同，今年的政府工作報告并未提出明確的棚改目標(biāo)。此前國務(wù)院曾提出，實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，在2018年完成626萬套的基礎(chǔ)上，還有874萬套目標(biāo)需要完成。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，2014年至今，全國棚戶區(qū)改造建設(shè)計劃套數(shù)分別為470萬、580萬、600萬、600萬和580萬套，而全國實際執(zhí)行套數(shù)則分別是470萬、601萬、606萬、609萬和626萬套。
分析人士指出，從各地陸續(xù)公布的地方棚改目標(biāo)來看，相比2018年可能有較大幅度的下滑。這是由于當(dāng)前房地產(chǎn)庫存已處于低位，疊加三、四線城市房價在2018年上半年上漲速度較快，需求透支嚴(yán)重，不再強調(diào)硬性的棚改目標(biāo)，是符合市場實際發(fā)展情況的做法。
而在住房保障體系建設(shè)上，2018年12月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會掛牌三宗位于大興區(qū)的集體建設(shè)用地用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房。
全國人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，此類基于農(nóng)村土地“三塊地”改革的試點，對于盡快形成和完善住房保障體系有著重要意義。而隨著此次報告提出“推廣”農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點成果，此類堅持多渠道保障住房需求的試點可能會更多。
另外，在提及深化財稅金融體制改革工作時，政府工作報告指出，要健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，這是政府工作報告連續(xù)兩年提出關(guān)于房地產(chǎn)稅的相關(guān)內(nèi)容，也是政府工作報告近年來第三次提及房地產(chǎn)稅。
張大偉表示，對于房地產(chǎn)稅的表述從“穩(wěn)妥推進”變?yōu)榱恕胺€(wěn)步推進”，穩(wěn)步是指有把握地按一定步驟進行，代表房地產(chǎn)稅逐漸進入制定程序中。（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道）
