在少數(shù)城市的房地產(chǎn)“小陽春”還未真正“焐熱”之時(shí)，多地調(diào)控收緊的政策“冷水”就已潑下；在二線城市帶動(dòng)的一輪地價(jià)上漲尚未蔓延至商品房市場之時(shí)，嚴(yán)格的監(jiān)管就已陸續(xù)發(fā)布，近期中國樓市調(diào)控雖然未曾“放大招”，但卻反應(yīng)靈敏，在風(fēng)起于青萍之末時(shí)，調(diào)控就見機(jī)而動(dòng)，力度相應(yīng)增減，“穩(wěn)樓市”的傾向不言而喻。
“房住不炒”仍是調(diào)控主基調(diào)
近期，中國房地產(chǎn)市場上的政策信號明顯增多。4月19日，中央政治局會(huì)議時(shí)隔半年多再提“房子是用來住的，不是用來炒的”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部連續(xù)兩個(gè)月對房價(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行預(yù)警，其中包括佛山、蘇州、大連等10個(gè)城市。自然資源部則表示，對商品住房庫存消化周期長的城市暫停供應(yīng)住宅用地。銀保監(jiān)會(huì)近期也透露，將對八大領(lǐng)域亂象進(jìn)行整治，其中，嚴(yán)控各路資金違規(guī)流入房地產(chǎn)是整治重點(diǎn)之一。
相關(guān)部門還出面對現(xiàn)有政策進(jìn)行解釋，重申“房住不炒”的主基調(diào)。國家發(fā)改委此前明確，推動(dòng)大中小城市放開放寬落戶限制并非放松房地產(chǎn)調(diào)控。不管戶籍制度怎么改，“房子是用來住的，不是用來炒的”這個(gè)定位必須堅(jiān)持、不能動(dòng)搖。中國央行官員近期也表示，中國房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向沒有發(fā)生改變，央行還將繼續(xù)嚴(yán)格遵循“房住不炒”的定位。
在“房住不炒”的框架下，官方密集發(fā)布“穩(wěn)樓市”信號，創(chuàng)下近月來高峰。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，最近包括住建部、銀保監(jiān)會(huì)等部門以及蘇州、杭州、濟(jì)南等地方發(fā)布針對房地產(chǎn)的相關(guān)政策近10次，其中大部分政策針對近期的局部樓市升溫苗頭，收緊調(diào)控“韁繩”，遏制“炒房”。
嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)業(yè)
釜底抽薪地遏制“炒房”現(xiàn)象，必須嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)業(yè)。中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長盛松成指出，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)與金融業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，而且近年來這一趨勢不斷增加。從投入產(chǎn)出表可以計(jì)算出，金融業(yè)始終位居房地產(chǎn)業(yè)直接消耗系數(shù)排名的首位，而且這一系數(shù)持續(xù)上升。
資金量的多寡對樓市冷熱有直接影響。今年以來，部分地區(qū)樓市成交回暖，房價(jià)回升的“小陽春”背后是住房市場融資環(huán)境的改善。社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的一份報(bào)告顯示，一季度中國資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸利率已經(jīng)降至基準(zhǔn)利率水平，這是“小陽春”出現(xiàn)的原因之一。
嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)業(yè)成為官方的調(diào)控重點(diǎn)之一。此前中國央行官員表示，從2016年以來，央行牽頭金融部門積極配合做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，抑制流動(dòng)性過度流向房地產(chǎn)。銀保監(jiān)會(huì)嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的整治行動(dòng)也印證了這一點(diǎn)。
中山證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李湛指出，防止資金過度涌向房地產(chǎn)進(jìn)而對實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是高端產(chǎn)業(yè)部門造成過度擠壓，對中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型有利。
強(qiáng)化預(yù)期管理
“提前干預(yù)”的預(yù)期管理思路是近期樓市調(diào)控的一大特征。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期“穩(wěn)樓市”信號頻發(fā)，監(jiān)管層對市場變化的敏感度明顯提高，反應(yīng)速度加快，這凸顯出“預(yù)期管理”的調(diào)控思路。
中國樓市對貨幣和政策因素極其敏感，房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)變很快。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，預(yù)期管理對房地產(chǎn)調(diào)控而言至關(guān)重要。在市場出現(xiàn)異動(dòng)端倪時(shí)就提前介入，可以更好地避免預(yù)期失控，防止恐慌性需求蔓延，有利于維持市場穩(wěn)定運(yùn)行。
社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院上述報(bào)告認(rèn)為，2019年初局部樓市的“小陽春”，與外部環(huán)境的好轉(zhuǎn)及房價(jià)預(yù)期向樂觀轉(zhuǎn)變有很大關(guān)系。報(bào)告建議加強(qiáng)房價(jià)預(yù)期管理，保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。
在此基礎(chǔ)上，因城施策地對樓市進(jìn)行及時(shí)管控，建立靈活的調(diào)控機(jī)制能夠讓房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)，為后續(xù)的改革乃至中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級爭取時(shí)間。盛松成建議，在控制住房價(jià)的同時(shí)，通過振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不斷提高居民的收入水平，使未來居民收入增長長期超過房價(jià)上漲幅度，縮小房價(jià)收入比，從根本上解決中國部分地區(qū)房價(jià)過高的問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展。（來源：中國新聞網(wǎng)）
