一位男銷售告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，相比1、2月份每日成交100多套，3月份以來(lái)，鏈家平臺(tái)記錄的北京二手房成交量增加了不少，工作日的成交房源能達(dá)到300套以上，周末則有500-600套。
“我也在思考這輪回暖究竟能夠持續(xù)多久？2017年和2018年，雖然調(diào)控環(huán)境同樣都是保持著相對(duì)嚴(yán)格的狀態(tài)，但是每年三四月份都會(huì)出現(xiàn)一波小的成交高峰期。今年依然如此。但今年與往年不同的是整個(gè)政策環(huán)境發(fā)生了改變，大家對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生了更加樂(lè)觀的預(yù)期，這成為一種帶動(dòng)，再加上開(kāi)發(fā)商可能采取一些價(jià)格促銷的手段，這就有助于把這種成交的回暖趨勢(shì)延續(xù)下去。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)。
綜合多方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自春節(jié)后，包括北京等城市率先出現(xiàn)了回暖跡象。從安居客線上的數(shù)據(jù)來(lái)看，2月環(huán)比1月上漲幅度達(dá)到18%，其中三四線城市上升的熱度更為明顯達(dá)到了22.6%。3月，三四線城市的找房熱度還在持續(xù)提升，衡陽(yáng)、九江、岳陽(yáng)、汕頭、衡水、惠州都是近期找房活躍度較高的城市。從不同城市的熱度表現(xiàn)來(lái)看，城市等級(jí)有影響，但影響更大的是棚改政策和區(qū)域規(guī)劃。棚改持續(xù)落地的城市市場(chǎng)依然保持著相對(duì)熱度，而近期極具話題感的“粵港澳大灣區(qū)”則影響到了惠州、珠海等區(qū)域內(nèi)的找房熱度，并帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)成交量出現(xiàn)上揚(yáng)。
短暫的回暖能否持續(xù)？這是行業(yè)目前最為關(guān)心的問(wèn)題。龍湖集團(tuán)副總裁胡若翔對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)是“既有樂(lè)觀又有謹(jǐn)慎”?！皹?lè)觀的一面，不管現(xiàn)在出臺(tái)的政策力度大小，市場(chǎng)都在向?qū)捤珊屠玫姆较虬l(fā)展。另外金融環(huán)境也在逐步寬松，全國(guó)首套房的利率已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月回落，二套房的利率已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月回落，這也是2月份的市場(chǎng)逐步走穩(wěn)非常重要的原因；謹(jǐn)慎的一方面，2019年的市場(chǎng)挑戰(zhàn)仍然比較大。預(yù)計(jì)未來(lái)城市間，甚至城市間的不同板塊，市場(chǎng)分化會(huì)非常明顯。市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一定的窗口期，但是出現(xiàn)在哪些城市，什么時(shí)候出現(xiàn)，這個(gè)市場(chǎng)窗口期能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，這些問(wèn)題的不確定性都很強(qiáng)?！?/div>
議價(jià)空間降低
伴隨整體調(diào)控環(huán)境寬松化，樓市的確開(kāi)始呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份，據(jù)初步測(cè)算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中：北京下降0.2%，上海和廣州分別上漲0.3%和1.1%，深圳持平；二手住宅表現(xiàn)更為明顯。數(shù)據(jù)顯示，銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%。其中：北京和深圳分別上漲0.2%和0.5%，上海和廣州分別下降0.1%和0.2%。31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅連續(xù)三個(gè)月相同；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。
3月14日下午，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者實(shí)地走訪了位于三元橋地鐵站附近的鏈家鳳凰國(guó)際店，這家店開(kāi)在十字路口，兩旁緊挨著麥田房產(chǎn)和中原地產(chǎn)，對(duì)面也是另一家鏈家門店?；蛟S是因?yàn)楣ぷ魅眨@幾家房產(chǎn)中介的人流量普遍較少。
鏈家鳳凰國(guó)際店內(nèi)沒(méi)有其他顧客，三位銷售人員靜坐著。一位男銷售告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，相比1、2月份每日成交100多套，3月份以來(lái)，鏈家平臺(tái)記錄的北京二手房成交量增加了不少，工作日的成交房源能達(dá)到300套以上，周末則有500-600套。他給記者提供了一份數(shù)據(jù)，進(jìn)入3月份以來(lái)的十多天，周邊“鳳凰城”小區(qū)的二手房已經(jīng)售出了七套，成交均價(jià)從每平方米5.4萬(wàn)元到10.2萬(wàn)元不等，價(jià)格差異取決于戶型、樓層、裝修等因素。據(jù)他介紹，從2018年年底至今，北京整個(gè)二手房市場(chǎng)的均價(jià)每平方米上升2000-3000元。有些掛牌的業(yè)主看行情轉(zhuǎn)好，心理預(yù)期價(jià)格提高了，就降低了議價(jià)空間?！霸纫惶讙炫苾r(jià)1000萬(wàn)的房子，成交價(jià)能砍下50-100萬(wàn)不等，前兩天有套房，直接按照掛牌價(jià)1100萬(wàn)成交了?！痹撲N售表示。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者還分別調(diào)研了北京市朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)等區(qū)域二手房市場(chǎng)，基本得到了與上述中介人士相同的說(shuō)法。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在聯(lián)系海淀區(qū)上地MOMA的二手房中介時(shí)，他給出了相似的說(shuō)法，房?jī)r(jià)并未上漲，但市場(chǎng)更活躍了，帶看量也有上升。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢了鏈家平臺(tái)提供的數(shù)據(jù)，上地區(qū)域目前在售房源204套，近7日新增房源17套，近7日房源帶看量358次。
除了二手房，部分性價(jià)比高的一手項(xiàng)目也呈現(xiàn)火爆銷售狀態(tài)。位于豐臺(tái)區(qū)的橡樹(shù)瀾灣項(xiàng)目，預(yù)計(jì)3月底開(kāi)盤，開(kāi)盤出售不到600套房源，但據(jù)銷售稱目前意向登記的購(gòu)房者已經(jīng)多達(dá)2000多人；同樣預(yù)計(jì)3月底開(kāi)盤的大興金茂悅，預(yù)計(jì)開(kāi)盤出售400套房，但目前滿額登記的購(gòu)房者已經(jīng)達(dá)到500-600組，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)于3月16日停止登記。
小周期還是長(zhǎng)周期？
部分寬松政策導(dǎo)向以及市場(chǎng)回暖的催動(dòng)，一些購(gòu)房者開(kāi)始表現(xiàn)出購(gòu)房焦慮心態(tài)。對(duì)于樓市預(yù)期，存在爭(zhēng)議的是本輪回暖究竟是短周期還是長(zhǎng)周期？
郭毅認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)情況要具體分析?！斑@其實(shí)是兩個(gè)層面的問(wèn)題，一個(gè)是二手房市場(chǎng)，一個(gè)是新房市場(chǎng)。以北京為例：對(duì)于新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，成交量的上升，最主要的原因還是供貨量的增加，同時(shí)，限競(jìng)房上市和一些高價(jià)值的、大眾預(yù)期價(jià)值判斷比較樂(lè)觀的項(xiàng)目上市，共同形成了一波整體的市場(chǎng)熱銷的帶動(dòng)。所以，從新房角度來(lái)看，以單盤個(gè)案熱銷為基礎(chǔ)，帶動(dòng)了一些項(xiàng)目，進(jìn)而形成了市場(chǎng)整體成交上相對(duì)比較好的反饋。另外，還有一些項(xiàng)目在價(jià)格上做出了一些調(diào)整和讓步，性價(jià)比提高，也就拉動(dòng)了成交量；二手房市場(chǎng)方面有些不同，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)其實(shí)還是整體需求的升溫。同時(shí)，從目前來(lái)看，賣舊買新，或者賣舊買舊的這類住房改善需求，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的市場(chǎng)積蓄之后，迎來(lái)了新一輪的釋放機(jī)會(huì)。促使這輪成交量升溫現(xiàn)象出現(xiàn)的關(guān)鍵一點(diǎn)，還是在于調(diào)控政策，目前調(diào)控政策逐漸寬松的一個(gè)狀態(tài)，讓大家對(duì)后市的信心有所增加，最終反饋到了成交數(shù)據(jù)上?！?/div>
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前的市場(chǎng)情況也要分城市來(lái)看。他也認(rèn)為，每年樓市都有這樣一種季節(jié)性因素，即春節(jié)后市場(chǎng)情緒會(huì)有所好轉(zhuǎn)。另外，調(diào)控政策見(jiàn)底也催動(dòng)了部分購(gòu)房情緒。但他強(qiáng)調(diào)，從目前來(lái)看，反彈的只是部分城市，大部分城市都沒(méi)反彈?！安糠殖鞘性诖汗?jié)前后有小反彈，最明顯的是環(huán)京、北三縣和廈門，成交量和價(jià)格都有上漲。上海、北京的成交量小漲，價(jià)格趨穩(wěn)，可能局部小區(qū)見(jiàn)漲。目前，成交量活躍的城市可以分為兩類：一類是此前市場(chǎng)降溫幅度比較大，降溫時(shí)間比較長(zhǎng)，市場(chǎng)已經(jīng)抑制了很多購(gòu)房需求，并且需求到了該釋放的時(shí)候。比如說(shuō)，環(huán)京、北京、上海、廈門、天津、石家莊等，但這類城市反彈能否持續(xù)關(guān)鍵還要看6月、7月；另外一類城市有小反彈，比如杭州、深圳、天津等?！?/div>
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，3月部分城市環(huán)比出現(xiàn)成交量反彈主要有兩個(gè)因素，其一是季節(jié)性因素，即春節(jié)影響，由此帶來(lái)2月成交量大幅度回落，3月開(kāi)始恢復(fù)正常，一二線城市的成交出現(xiàn)反彈就相對(duì)正常；其二是政策因素，因城施策的政策背景下各地的樓市調(diào)控紛紛出現(xiàn)變化，尤其是放松的城市大量增加導(dǎo)致購(gòu)房人群對(duì)于市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期逐步向好。這部分影響尤其值得關(guān)注，調(diào)控放松城市的蔓延有可能引發(fā)其他城市購(gòu)房人群購(gòu)房預(yù)期變化，市場(chǎng)需要有更為明確的輿論引導(dǎo)，因城施策并非是“因城放松”，穩(wěn)定依然是2019年的主旋律。
張波認(rèn)為，自2016年開(kāi)始的本輪市場(chǎng)周期還未結(jié)束，短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)有波動(dòng)，但不存在所謂的小周期。由于因城施策的大面積推行，2019年不能用單邊的政策變化對(duì)整體行情進(jìn)行判斷，2019年部分城市的確可能進(jìn)行到觸底階段，尤其是以北上深為代表的一線城市，而另有部分三四線城市下探的過(guò)程仍然在進(jìn)行中。因此，更大的可能性是本輪周期的階段性底部或已達(dá)成，但并不排除部分城市依然存在調(diào)控從緊的空間。
因此，2019年樓市調(diào)控可能是最具“百花齊放”的一年，各城市有松有緊，力度有大有小，目標(biāo)只有一個(gè)就是保持本地區(qū)樓市穩(wěn)定，所以2019年的調(diào)控即受整體國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，又受各城市的中微觀環(huán)境影響，應(yīng)勢(shì)而變將是大特色。（來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
