從1998年住房制度改革開(kāi)始，我國(guó)商品住宅市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)走過(guò)了整整30年的歷程?；仡櫲甑闹贫冉ㄔO(shè)和市場(chǎng)調(diào)控，既有成功的經(jīng)驗(yàn)也有失敗的教訓(xùn)。2018年7月中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”，給我國(guó)房地產(chǎn)體制改革和市場(chǎng)調(diào)控提出了新的更高的要求。
完善商品住宅市場(chǎng)調(diào)控的總體思路
一是市場(chǎng)調(diào)節(jié)，政府干預(yù)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)即土地市場(chǎng)供給完全壟斷，二級(jí)市場(chǎng)即商品住宅市場(chǎng)區(qū)域性供給寡頭壟斷，土地市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)均具有壟斷特征，供求關(guān)系不是土地價(jià)格、住宅價(jià)格的決定力量，難以通過(guò)市場(chǎng)供求關(guān)系控制地價(jià)和房?jī)r(jià)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)需要政府干預(yù)。在政府干預(yù)的框架下，“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段”，增強(qiáng)短期調(diào)控政策的明確性和穩(wěn)定性，形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，削弱市場(chǎng)非理性沖擊；同時(shí)完善相關(guān)制度建設(shè)，建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
二是疏堵結(jié)合，精準(zhǔn)調(diào)控。商品住宅市場(chǎng)調(diào)控可效仿“大禹治水”，精“堵”準(zhǔn)“疏”，疏堵結(jié)合。2017年3月至2018年3月，全國(guó)商品住宅市場(chǎng)調(diào)控措施升級(jí)至限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售的“四限”手段，住宅市場(chǎng)顯著降溫，房?jī)r(jià)指數(shù)波動(dòng)下滑?！八南蕖饼R下冰凍市場(chǎng)短期效果明顯，但全方位“堵”住市場(chǎng)斷水截流不可持續(xù)，需要變“堵”為“疏”，精“堵”準(zhǔn)“疏”。根據(jù)調(diào)控歷史經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施具有拐點(diǎn)效應(yīng)的市場(chǎng)化調(diào)控手段，“堵”住可以快速激活市場(chǎng)的杠桿力量；同時(shí)實(shí)施適度疊加拐點(diǎn)效應(yīng)的政府干預(yù)手段，靈活“疏”通干預(yù)市場(chǎng)的行政力量，有堵有疏，疏堵結(jié)合，熨平市場(chǎng)大幅波動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)漸進(jìn)恢復(fù)正常運(yùn)行。
三是及時(shí)監(jiān)測(cè)，動(dòng)態(tài)應(yīng)對(duì)。商品住宅市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵問(wèn)題之一是需要準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行。通過(guò)公開(kāi)透明和準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息，可以合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，規(guī)避市場(chǎng)恐慌性集中釋放需求或供給；可以提高政府對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行的分析和判斷能力，改善政府的調(diào)控方式；有利于市場(chǎng)配置與政府干預(yù)相結(jié)合，避免誤判決策失誤帶來(lái)市場(chǎng)的波動(dòng)和資源的錯(cuò)配，以保障和維系市場(chǎng)穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。商品住宅市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)推進(jìn)建立完善的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和指標(biāo)體系，補(bǔ)充房屋存量、房屋空置以及房屋拆遷等數(shù)據(jù)；應(yīng)形成各部門(mén)聯(lián)動(dòng)的溝通機(jī)制，定期對(duì)市場(chǎng)情況對(duì)監(jiān)測(cè)和監(jiān)管效果進(jìn)行評(píng)估，為下一階段調(diào)控政策明確方向。
優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的具體舉措
第一，規(guī)范“兩市”。歷史選擇了商品住宅作為我國(guó)住房供應(yīng)體系的主體，應(yīng)著手規(guī)范和完善商品住宅市場(chǎng)的秩序和制度。
一是完善土地市場(chǎng)制度。短期考慮完善土地“招拍掛”制度?？茖W(xué)調(diào)節(jié)三種出讓方式的比例，當(dāng)住房?jī)r(jià)格快速上漲時(shí)，增加競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)多元化的招標(biāo)方式，減少拍賣方式；同時(shí)逐步建立和完善地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、預(yù)警等相關(guān)制度。長(zhǎng)期考慮實(shí)施價(jià)格管制。美國(guó)實(shí)行投機(jī)性信貸限制、最高限價(jià)、必要時(shí)限制交易、強(qiáng)化所得稅和加強(qiáng)市場(chǎng)信息透明度等進(jìn)行地價(jià)管制；日本針對(duì)土地投機(jī)，實(shí)行土地交易許可制、申報(bào)勸告制和交易監(jiān)視區(qū)制，即政府認(rèn)為某地區(qū)地價(jià)上漲過(guò)快，都須申報(bào)、勸告直至終止契約；韓國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在申報(bào)地價(jià)過(guò)高時(shí)，可對(duì)交易方進(jìn)行勸告和阻止交易。
二是規(guī)范住房市場(chǎng)交易行為和秩序。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有強(qiáng)勢(shì)定價(jià)能力，應(yīng)定期加強(qiáng)樓盤(pán)銷售管理，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積房源、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為；規(guī)范和完善商品房預(yù)售制度，強(qiáng)化銷售合同對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的制約，規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用預(yù)售期房的信息不對(duì)稱導(dǎo)致的謀利行為；定期加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)虛假宣傳、虛假違法廣告、價(jià)格欺詐、不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、協(xié)助規(guī)避限購(gòu)限貸措施、違規(guī)開(kāi)展金融業(yè)務(wù)等行為。通過(guò)減弱商品住宅市場(chǎng)的壟斷力量，營(yíng)造、公開(kāi)、公平、真實(shí)、透明的銷售環(huán)境。
第二，堅(jiān)持“兩限”。堅(jiān)持限貸和限售，適度實(shí)施限購(gòu)，適時(shí)取消限價(jià)。
一是堅(jiān)持限貸。繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施和完善差別化住房信貸政策，實(shí)施固定的首付比例疊加平滑下行的貸款利率，有效降低首次和改善需求的購(gòu)房成本；實(shí)施固定的首付比例疊加平滑上行的貸款利率，顯著增加投機(jī)炒房的購(gòu)房成本。同時(shí)，重點(diǎn)監(jiān)管住戶貸款中短期消費(fèi)貸款和短期經(jīng)營(yíng)貸款的流向，嚴(yán)格管控各類資金違規(guī)進(jìn)入住房市場(chǎng)。
二是堅(jiān)持限售。在堅(jiān)持限貸的前提下，繼續(xù)實(shí)施并完善差別化限售措施，對(duì)出售唯一住房的改善需求，不實(shí)施限售；對(duì)出售二套及以上住房的需求，嚴(yán)格實(shí)施限售。
三是適度實(shí)施限購(gòu)。一線城市和熱點(diǎn)二線城市繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)；三四線城市適度調(diào)整限購(gòu)，以房?jī)r(jià)漲幅為依據(jù)，設(shè)立動(dòng)態(tài)應(yīng)對(duì)機(jī)制，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市及時(shí)收緊限貸。
四是適時(shí)取消限價(jià)。限價(jià)容易導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制難以充分發(fā)揮，扭曲價(jià)格信號(hào)，限價(jià)不宜長(zhǎng)期實(shí)施。
第三，實(shí)施“兩調(diào)”。
一是調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。各地應(yīng)根據(jù)商品住宅庫(kù)存消化周期調(diào)整住宅用地供應(yīng)節(jié)奏，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的應(yīng)停止供地；36~18個(gè)月的要減少供地；12~6個(gè)月的要增加供地；6個(gè)月以下的要加快供地節(jié)奏。
二是調(diào)節(jié)貨幣供給。保持貨幣環(huán)境中性微緊，同時(shí)嚴(yán)密監(jiān)測(cè)和嚴(yán)格管控房貸利率持續(xù)過(guò)快上浮。根據(jù)我國(guó)歷史調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，貨幣寬松可以顯著抵消商品住宅市場(chǎng)調(diào)控成效，因此應(yīng)保持貨幣環(huán)境中性微緊。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，美聯(lián)儲(chǔ)和日本銀行曾在短期內(nèi)利率上調(diào)幅度過(guò)大，引發(fā)房?jī)r(jià)斷崖式下跌；我國(guó)房貸利率與房?jī)r(jià)指數(shù)也存在顯著負(fù)向關(guān)系?；谕獠棵缆?lián)儲(chǔ)加息預(yù)期和內(nèi)部金融監(jiān)管趨嚴(yán)，房貸利率繼續(xù)攀升的可能性較大。為防范未來(lái)房?jī)r(jià)下跌幅度過(guò)大，應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)測(cè)利率上調(diào)頻率和幅度，嚴(yán)格管控房貸利率持續(xù)過(guò)快上浮。（來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)）
